Как продать квартиру купленную с использованием материнского капитала. Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал: советы и рекомендации Продать ипотечную квартиру с вложенным материнским капиталом

Дата: 18.03.2022

Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал?

Примерно 80% россиян с помощью средств материнского (семейного) капитала (далее МСК) улучшают свои жилищные условия. Возможность продажи такой квартиры для многих является средством обналичить государственные деньги. Давайте разберемся, что же такое квартира с МСК и в чем ее особенность. Можно ли продать такую недвижимость и как это сделать? Как обезопасить себя от нежелательных последствий и чем грозит неисполнение закона? На все эти вопросы попробуем ответить в данной статье.

Что такое квартира с материнским капиталом?

Суть государственной программы по поддержанию семей, имеющих детей, заключается в целевом использовании денежных средств. Законом предусмотрено несколько вариантов приобретения квартиры.

Вариант 1. Покупка квартиры на вторичном рынке по договору купли-продажи. Возможно только после исполнения ребенку 3-х лет.
Вариант 2. Покупка квартиры по договору участия в долевом строительстве. Ограничительный срок — 3 года с момента рождения ребенка.
Вариант 3. Покупка квартиры в ипотеку. Если ипотечный кредит уже существует, то деньги можно направить на погашение процентов или основного долга. МСК используют и как средства для первоначального взноса. Приобрести можно как вторичное жилье, так и строящееся. Это инвестирование средств бюджета можно осуществить, не дожидаясь общего 3-х летнего срока.

В чем особенность квартиры с материнским капиталом?

Любая квартира, приобретенная с использованием средств МСК, будет условно обременена. А, это значит:

будет находиться в собственности всех членов семьи;

каждый член семьи, в том числе несовершеннолетние дети, должны будут иметь выделенную долю в квартире;

распорядиться имуществом, часть которого принадлежит несовершеннолетнему ребенку, можно будет только с согласия органов опеки и попечительства.

Примерно 80% россиян с помощью средств материнского (семейного) капитала (далее МСК) улучшают свои жилищные условия. Возможность продажи такой квартиры для многих является средством обналичить государственные деньги. Давайте разберемся, что же такое квартира с МСК и в чем ее особенность. Можно ли продать такую недвижимость и как это сделать? Как обезопасить себя от нежелательных последствий и чем грозит неисполнение закона? На все эти вопросы попробуем ответить в данной статье.

Фото с Flickr.com, Eri

Что такое квартира с материнским капиталом

Суть государственной программы по поддержанию семей, имеющих детей, заключается в целевом использовании денежных средств. Законом предусмотрено несколько вариантов приобретения квартиры.

Вариант 1. Покупка квартиры на вторичном рынке по договору купли-продажи. Возможно только после исполнения ребенку 3-х лет.
Вариант 2. Покупка квартиры по договору участия в долевом строительстве. Ограничительный срок - 3 года с момента рождения ребенка.
Вариант 3. Покупка квартиры в ипотеку. Если ипотечный кредит уже существует, то деньги можно направить на погашение процентов или основного долга. МСК используют и как средства для первоначального взноса. Приобрести можно как вторичное жилье, так и строящееся. Это инвестирование средств бюджета можно осуществить, не дожидаясь общего 3-х летнего срока.

В чем особенность квартиры с материнским капиталом?
Любая квартира, приобретенная с использованием средств МСК, будет условно обременена. А, это значит:

будет находиться в собственности всех членов семьи;
каждый член семьи, в том числе несовершеннолетние дети, должны будут иметь выделенную долю в квартире;
распорядиться имуществом, часть которого принадлежит несовершеннолетнему ребенку, можно будет только с согласия органов опеки и попечительства.

Квартира на этапе строительства

Закон не запрещает оплачивать федеральными деньгами жилье на стадии строительства. Когда дом не введен в эксплуатацию, квартиры фактически и юридически не существует. Получается, что поделить несуществующую площадь не представляется возможным. В этом случае, законом предусмотрено нотариально удостоверенное обязательство. Участник долевого строительства и распорядитель денежными средствами в одном лице обязуются наделить детей долями в последующем. Срок для фактического выделения долей - 6 месяцев с момента введения многоквартирного дома в эксплуатацию.

Квартира в ипотеку

Ипотека предполагает залог, в качестве залога выступает покупаемая квартира. Не все банки готовы взять в залог квартиру, часть которой находится в собственности несовершеннолетних детей. Юридически получается, что родители закладывают банку долю ребенка. А в случае невозможности расплатиться с банком, кредитная организация реализовать такую квартиру без согласия органов опеки не сможет. Тогда имеет место обязательство о распределение долей. Оно исполняется родителями в течение 6-ти месяцев после погашения ипотеки и снятия залога с недвижимости.

Предупреждение

Родители часто игнорируют требования закона о выделении долей. По сути, ни один государственный орган не отслеживает эту ситуацию. В компетенцию Пенсионного Фонда РФ (далее ПФ РФ) это не входит, у органов опеки и попечительства - иные функции. Получается, исполнять закон или нет - выбирают родители. Пренебрежения требованием о выделении долей - «бомба замедленного действия».
Договор купли-продажи такой квартиры ничтожен в силу закона. Оспорить его может любое заинтересованное лицо, и срок на оспаривание 3 года с момента совершения сделки. Достигшие 18-ти лет дети также могут не согласиться с продажей квартиры, юридически обремененной их долями. У них в запасе 3 года с момента достижения совершеннолетия. По недействительной сделке все полученное возвращается обратно. Покупателю квартиры - деньги, продавцу - имущество.

Продаем квартиру с материнским капиталом

Запретов на продажу квартир с МСК в законе не существует. Рассмотрим два случая:

продажа квартиры без обременений
продажа квартиры, обремененной банковским залогом

Ситуация 1. Продаем квартиру без обременений

Законодательство не запрещает распоряжаться имуществом подопечного (несовершеннолетнего ребенка) если:

получено согласие органов опеки
в результате сделки не уменьшается материальная доля подопечного

Первый пункт вытекает из второго. Проще говоря, чтобы получить согласие нужно доказать, что права ребенка не будут ущемлены. Следующий момент, чтобы продать, всем членам семьи надо выписаться из квартиры. Выписать несовершеннолетнего члена семьи в никуда, невозможно. Фактически, прежде чем совершить сделку по отчуждению, надо:

приобрести другое имущество
зарегистрировать право на него в юстиции
зарегистрировать выдел долей

Равноценная замена или улучшение условий
При этом новое жилье должно отвечать следующим требованиям:

быть равнозначной или большей площади, чем предыдущее
материальная доля подопечного не должна быть меньше предыдущей
техническое состояние жилья не должно быть хуже, чем в прошлой квартире

Доказательством приобретения может служить заверенный нотариусом предварительный договор купли-продажи. Подойдет и договор, когда взамен меньшего по площади жилья покупатель получает большее с доплатой.
Какие документы потребует Пенсионный фонд
Когда все моменты выполнены, можно обращаться с заявлением в территориальное отделение ПФ РФ за получением разрешения на продажу. Чиновникам потребуются следующие документы:

свидетельства о рождении детей, паспорта родителей
заявление несовершеннолетнего, в случае достижения им 14-летнего возраста
заявления всех совершеннолетних лиц, участвующих в сделках

В обязательный перечень включены документы, касающиеся всего имущества, участвующего в сделках:

свидетельства о праве собственности;
справка об оценочной стоимости;
экспликация и поэтажные планы;
выписки из домовых книг;
копии финансовых лицевых счетов;
справки о задолженности из ЕИРЦ.

Заявление будет рассматриваться в течение месяца. После указанного срока ПФ РФ либо выдаст разрешение, либо откажет в выдаче. В принципе, если все указанные выше условия соблюдены, разрешить продать обязаны. Подать объявление на продажу квартиры вы можете здесь.

Ситуация 2. Продаем заложенную в банк квартиру

Рассматриваем ситуацию, когда ипотечный кредит еще не погашен и возникла необходимость продажи. Чтобы продать заложенную квартиру, нужно получить согласие банка. Кредитная организация поинтересуется, с какой целью недвижимость отчуждается.
Если в заложенной банку квартире не выделены доли детей, фактически Вам не нужно разрешение чиновников на продажу. Вместе с тем, советуем уведомить ПФ РФ о предстоящей сделке. Когда все формальности соблюдены, стоит искать покупателя и определяться со схемой продажи. Варианты следующие:

денежные средства покупателя переводятся в счет погашения кредита;
права и обязанности продавца по договору ипотечного кредитования переводятся на покупателя;
кредит погашает продавец, снимается залог и недвижимость регистрируется за покупателем.

Какой бы способ Вы не выбрали, для покупателя - это определенный риск. Поэтому и стоимость квартиры с обременением будет ниже рыночной на 4–5%.
Когда ипотечная квартира продана, остается неисполненное обязательство о выделе долей. Необходимо в течение 6 месяцев приобрести новое жилье и выделить в нем доли. Переоформлять обязательство о выделе необязательно. Соглашение о распределении долей в новой квартире или доме, в любом случае, подлежит регистрации.

Материнский капитал для многих российских семей стал существенной финансовой поддержкой в решении жилищного вопроса. Именно на приобретение жилой недвижимости ежегодно тратится основная доля выделяемых из бюджета средств. Однако в жизни могут возникнуть ситуации, требующие срочной продажи жилья. Подробнее о том, можно ли продать квартиру с материнским капиталом и как продать квартиру с материнским капиталом правильно, какие в этой сделке имеются ограничения и особенности – читайте далее.

ГК РФ (статья 36) и 254-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» требуют оформить жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, в общую долевую собственность, включая даже несовершеннолетних детей. Распределение долей может быть по согласованию как неравномерным, так или равным.

Последующая продажа жилой недвижимости будет возможна только при получении разрешения от территориальных органов опеки и попечительства (ООиП), главной задачей которых является защита интересов несовершеннолетних членов семьи.

Для получения подобного разрешения родители должны предоставить объективные доказательства того, что предстоящая сделка не ущемляет ничьи права. Результатом заключаемого договора купли-продажи (дкп) квартиры станут:

сохранение причитающихся долей за детьми (то есть получение как минимум не меньшей доли в новой недвижимости);
недопущение ухудшения условий проживания детей (нормативы площади на каждого члена семьи и показатели комфортности не могут снижаться).

Вывод! Продажа жилья, которое приобреталось с помощью средств маткапитала, возможна только при разрешении органов опеки, и в тех случаях, когда жилищные условия для каждого ребенка останутся неизменными или улучшатся с сохранением причитающихся долей собственности.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Официальное разрешение от органов опеки получается в письменном виде. Для этого родители должны написать заявление в произвольной форме с просьбой о совершении сделки и приложить к нему требуемый комплект документов. Среди таких документов:

свидетельства о заключении/расторжении брака (при наличии) и о рождении детей;
паспорт гражданина России (для каждого родителя);
документы на отчуждаемое и покупаемое жилье;
обязательство родителей о выделении всем детям пропорциональных долей в предстоящей сделке (оформляется у нотариуса);
справка об отсутствии задолженности по платежам за услуги ЖКХ (можно взять в ТСЖ).

Дополнительно могут быть затребованы:

отчет об оценке недвижимости (оформляется аккредитованной оценочной компанией);
документы, подтверждающие факт отсутствия родителей (например, в случае их смерти или лишения прав);
согласие на совершение сделки от детей, достигших 14-ти летнего возраста;
документы на приобретаемое жилье (если квартира продается с целью улучшения жилищных условий).

В некоторых случаях органы опеки могут выехать на место для осмотра приобретаемой недвижимости, чтобы убедиться в правильности своего решения.

Собранный пакет бумаг предоставляется в территориальное отделение органа попечительства. Рассмотрение вопроса обычно занимает не более одного календарного месяца.

Когда можно будет продать квартиру и можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую

Четкого определения периода, начиная с которого разрешается продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, нет ни в одном законодательном акте. Каждая конкретная ситуация будет рассматриваться в индивидуальном порядке. Сама сделка может быть проведена в любой момент со дня приобретения квартиры.

Однако есть несколько важных нюансов, касающихся срока действия разрешения от органов опеки:

согласие от ООиП действует всего 3 месяца с момента его выдачи;
новый договор на жилплощадь должен быть представлен органам опеки в течение 1 месяца с даты получения официального разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних.

Если договор предоставлен не будет, то регистрирующий орган имеет право отказать в регистрации сделки.

В ситуации, когда жилье покупалось с помощью кредитных средств и оформления ипотечного кредита, который на момент продажи недвижимости является действующим, заемщик обязан получить согласие кредитора на сделку и перевод всех обязательств на покупателя.

Также важно понимать, что купленная менее 3-х лет назад недвижимость, подразумевает обязательность уплаты налога с продажи (подоходный) в размере 13% от общей стоимости договора. Если собственность была оформлена после 01.01.2016 г., то действует 5-ти летний срок освобождения от налога. Если продажа старой и купля новой квартир осуществляется в течение одного налогового периода, то налогоплательщик освобождается от такой статьи расходов.

В перечень документов, необходимых для получения от ООиП разрешения на продажу квартиры, купленной полностью или частично за материнский капитал, как описывалось ранее, входит нотариальное обязательство опекунов/родителей выделить доли каждому ребенку. Такой документ оформляется только в случае, когда средства маткапитала переводятся в счет погашения задолженности по ипотеке.

Законодательно установлен период исполнения такого обязательства (выделения долей) – не позже 6-ти месяцев с даты снятия обременения с залога.

Внимание!Продать квартиру до выделения долей претендентам можно в любое время. Главное ограничение заключается в получении разрешения от ООиП (органов опеки и попечительства).

Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу

Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:

продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
обменять;
продать с целью строительства отдельного дома;
реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.

Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).

Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:

семья переезжать в другой регион или город;
ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);
семья получила возможность расширить жилплощадь;
появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).

Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:

Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.

Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.

Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.

Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.

Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.

Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.

Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.

Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.

Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).

Регистрация сделки.

В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.

Окончательный расчет между продавцом и покупателем.

Оставшаяся сумма перечисляется покупателем в течение установленного договором срока. Срыв срока чреват штрафными санкциями.

В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:

зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).

Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.

Документы

Комплектация документов, необходимых для реализации квартиры, в которую вложен материнский капитал, состоит из следующих бумаг:

разрешение от ООиП;
документы, удостоверяющие личность (паспорта родителей и свидетельства о рождении всех детей, а также паспорта детей, достигших 14-ти летнего возраста);
документы на продаваемое и покупаемое жилье;
предварительные дкп жилья.

Если одной из сторон сделки является банк, выдавший ипотеку на покупку продаваемой сегодня квартиры с материнским капиталом, то во время регистрации потребуется предоставить кредитный договор и договор об ипотеке.

Особенности, если квартира была куплена в ипотеку

Условия продажи купленной на материнский капитал квартиры в случае наличия непогашенного ипотечного кредита подразумевают получение обязательного согласия от банка. С этим могут возникнуть серьезные затруднения. Причин здесь несколько:

наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей (процедура их выписывания всегда является непростым делом);
жилплощадь находится в залоге у кредитора и перерегистрация права собственности без его разрешения невозможна.

На практике возможно 2 варианта проведения сделки по отчуждению жилья с обременением:

С разрешением банка.

Продавец квартиры заблаговременно ищет покупателя, после чего обращается в банк с прошением одобрения предстоящей сделки. В таком документе важно подробно пояснить, кому и за какую цену продается недвижимость, а также в чем причина продажи.

Если банк даст свое согласие, то сделка будет оформляться при его сопровождении. Подписав договор купли-продажи, покупатель должен будет перечислить на банковский счет сумму, величина которой равна остатку задолженности по ипотеке. Оставшаяся часть передается продавцу квартиры.

Продажа жилья с обременением «в обход банка».

Данный вариант заключается в том, что после подписания договора купли-продажи продавец досрочно погашает долг. Полный расчет с банком дает право продавцу в дальнейшем снять обременение. Покупатель затем оформляет недвижимость на себя.

Что касается рисков для продавца и покупателя, то процедура продажи квартиры без участия банка и выплаты долга чревата возможными негативными последствиями только для покупателя. Именно поэтому данный способ применяется обычно при сделках между близкими людьми или родственниками.

Важная специфика продажи такой квартиры заключается в получении обязательного разрешения на осуществление сделки от органов опеки и попечительства, которые следят за соблюдение прав и интересов каждого члена семьи, особенно несовершеннолетних детей. Главное требование к продаже недвижимости – сохранение долей и неухудшение условий проживания.

Ждем ваши вопросы по данной теме в комментариях.

Продажа квартиры с материнским капиталом и решение вопросов с органами опеки достаточно сложный и тяжелый вопрос, который требует индивидуального подхода. Рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу, чтобы пройти этот путь легко и безопасно.

Просьба оценить пост, если он был полезен и нажать на кнопки любимых соцсетей.

Как показывает практика, более семидесяти процентов участников государственной программы по поддержке семей с двумя и более детьми направляют средства сертификата на приобретение недвижимости, в связи с чем через определённое количество времени возникает закономерный вопрос: как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом? Этот процесс требует тщательной подготовки и изучения некоторых нюансов.

Отличительной чертой подобного отчуждения жилплощади является обязанность владельца материнского капитала предоставить каждому из членов семьи конкретную долю в покупаемой квартире. Это правило распространяется не только на совершеннолетних граждан, но и на несовершеннолетних лиц, причём в таком случае процедура приобретает более серьёзный и длительный характер.

Получается, что без тщательной подготовки купля-продажа недвижимости может обернуться аннулированием сделки. В этой статье мы рассмотрим основные нюансы и особенности этой процедуры, а также разберём возможные риски при продаже квартиры, купленной с применением средств материнского капитала.

Под материнским капиталом специалисты понимают государственные средства, предназначенные на обеспечение нормальных финансовых условий для семей с двумя и более детьми (цели применения денежных средств определяются государством и родителями ребёнка в индивидуальном порядке). За распределением же выделенной из бюджета государства суммой следят органы опеки и попечительства и другие уполномоченные органы.

Главным правилом при покупке недвижимости на материнский капитал является предоставление несовершеннолетнему лицу определённой доли недвижимости в полноправное владение. Однако здесь есть некоторые нюансы – в первую очередь они касаются последующей продажи дома или квартиры либо приобретения жилья с использованием ипотечного кредита.

Отметим, что при отчуждении недвижимости, ребёнку в обязательном порядке должна перейти часть, равная или превышающая установленные ранее параметры. В законодательстве Российской Федерации установлено, что проведение подобной юридической процедуры возможно только в случае покупки жилья с более комфортными условиями.

Решение об отчуждении недвижимости выносится органами опеки при наличии на то законных оснований. В соответствии с обстоятельствами, в рамках которых должен быть заключён договор купли-продажи, определяется специальная процедура, направленная на обеспечение и защиту гражданских прав детей.

Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом? В федеральном законе номер двести пятьдесят шесть содержатся положения об отсутствии запретов на покупку, продажу и обмен любого имущества, полученного во владение путём использования сертификата. Но стоит помнить, что сотрудники органов опеки имеют право внести определённые ограничения на проведение этой процедуры. Например, сделки с участием несовершеннолетних лиц проводятся только в присутствии опекунского совета и иных государственных служащих.

Выделяют условия, упрощающие обмен либо продажу недвижимости, полученную на средства материнского капитала.

К ним относятся:

равноценный обмен доли имущества, закреплённой за ребёнком, с целью улучшения основополагающих правил безопасного и комфортного проживания;
одновременная продажа и покупка собственности, при этом большая площадь помещения должна быть закреплена за ребёнком;
сбор всей необходимой документации и своевременное обращение в органы опеки.

Все эти параметры имеют важное значение для успешного проведения купли-продажи квартиры, а также устранения возможных конфликтов. За помощью в составлении заявления вы можете обратиться в соответствующую компанию, нелишним также будет ознакомиться с образцом документа на всевозможных форумах, посвящённых этой теме.

На протяжении довольно длительного времени за органами опеки установлены определённые полномочия, касающиеся защиты интересов детей. К одним из них относится и рассмотрение заявлений на осуществление купли-продажи квартиры, полученной за счёт средств материнского капитала.

Чтобы ваше заявление было принято, оно должно быть дополнено следующими бумагами:

Документы, удостоверяющие личность (паспорта родителей или законного опекуна).
Если ребёнку на момент подачи заявки исполнилось четырнадцать лет, то требуется его письменное согласие на проведение этой процедуры.
Справка о заключении брака, акты о разводе и свидетельство о рождении ребёнка.
Документ, подтверждающий право собственности на конкретное имущество.
Договор, на основании которого заявитель имеет право на владение приобретаемой недвижимости.

Помимо вышеперечисленных документов, разные региональные опекунские органы могут потребовать предоставить план безопасности покупаемого жилья либо письменное согласие лица, не достигшего четырнадцатилетнего возраста. Однако эти условия не являются обязательными. Главный же критерий, на основе которого выдаётся разрешение, это осуществление двух одновременных сделок купли-продажи.

Зачастую опекунский совет выдвигает требование лично убедиться в будущих условиях проживания ребёнка, то есть провести визуальный осмотр покупаемого имущества непосредственно перед выдачей разрешения.

Период рассмотрения документации и оглашения решения ограничен и составляет четырнадцать рабочих дней.

Многих владельцев «материнки» волнует вопрос: можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку на метеринский капитал с материнским капиталом взамен на жильё большей площади с улучшенной планировкой и удобствами? Сделать это достаточно легко, если в семье нет несовершеннолетних граждан и каждый из жильцов согласен проведением этой процедуры. В случае же, когда одним из участников долевой собственности является ребёнок или подросток, то отчуждение будет носить ограниченный характер (оно возможно только при разрешении опекунского совета).

В большинстве случаев покупка недвижимости сопровождается ипотечным кредитованием. Именно поэтому, если вы собираетесь продавать квартиру с материнским капиталом, то вам требуется разрешение как от опекунского совета, так и от конкретного банковского учреждения (Сбербанка или другого государственного банка). Ваши шансы на отчуждение увеличиваются при повторном приобретении жилья за счёт ипотечных средств этой банковской организации.

После того как вы соберёте весь необходимый пакет документов (в частности, разрешение на отчуждение собственности), вы должны подать бумаги в банк.

Продать такого рода недвижимость можно тремя способами:

оформление соглашения между покупателем и продавцом с обязательным внесением предоплаты, равной половине стоимости. Таким образом, обременения банка перестают действовать, что позволяет владельцу жилья заключить стандартную сделку купли-продажи после внесения полной суммы;
согласование сделки с банком, которое сопровождается предоставлением банковской ячейки для проведения расчётов между продавцом и покупателем. Такие услуги не бесплатные, банковская организация перечисляет на свой счёт небольшую комиссию. Однако этот подход все равно выгоден продавцу, поскольку он получает стопроцентную гарантию выдачи разрешения на отчуждение имущества;
продажа недвижимости в ипотеку – требуется одобрение заёмщика банковским учреждением. Тем самым осуществляется перевод кредита с продавца на покупателя. Для банка такое решение не несёт особых изменений, ведь жилье все равно находиться у него в залоге.

После того как банк даст своё согласие на проведение сделки, заключается договор купли-продажи с применением средств материнки и ипотечного кредитования, а также последующая передача недвижимости в собственность нового владельца. Сделка может быть осуществлена несколькими способами. Выше мы уже говорили о возможности продажи квартиры, купленной за маткапитал, с передачей доли недвижимости несовершеннолетнему лицу. Сейчас же рассмотрим ещё два уникальных, но не менее распространённых способов.

Если вы собираетесь покупать жильё взамен используемого имущества в ипотеке с материнским капиталом, то вы можете вместе выделения долей выплатить российскому гражданину (как совершеннолетнему, так и ребёнку) определённую сумму денежной компенсации. Сумма выплаты равняется стоимости отчуждаемой доли к моменту совершения сделки. Однако для этого требуется письменное согласие органов опеки.

После получения положительного ответа от уполномоченной государственной структуры, вам потребуется открыть банковский счёт на имя ребёнка или иного лица и перевести средства. При этом вы сами выбираете оформить ли простой счёт в банке либо открыть вклад (которым ребёнок сможет воспользоваться по достижении им восемнадцати лет). Этим вкладом могут воспользоваться и близкие родственники лица по разрешению опекунского совета – например, для покупки подростку шестнадцати лет отдельного жилья в другом городе для обучения в средне-специальном учебном заведении.

В соответствии с законодательством Российской Федерации опекун несовершеннолетнего гражданина может распоряжаться личными средствами лица только в минимальном размере (не выше установленных параметров средств к существованию для граждан конкретного региона). Однако даже для этого требуется разрешение органов опеки и попечительства, которое выдаётся, только если присутствуют законные на то основания, и с указанием реальных целей.

Ещё одним способом продажи квартиры в ипотеке с материальным капиталом без передачи определённой части недвижимости ребёнку является предоставление ему жилого помещения одного из близких родственников (бабушек, дедушек, братьев и так далее). Такой вариант зачастую принимается при отсутствии необходимости покупки нового жилья.

Обратите внимание, что при этом размер выделяемой доли необязательно должен быть равным предыдущим параметрам.

Специалисты рекомендуют заранее погасить долг по кредиту с применением материнского капитала в случае бракоразводного процесса. Это позволит вам избежать долговых обязательств перед банковским учреждением и максимально быстро закрыть этот вопрос.

После отзыва обременения и распределения долей в пользу несовершеннолетних лиц, жилье легко можно продать или разменять. Таким образом, вы сможете решить жилищный вопрос, обеспечив каждому возможность отдельного проживания.

В реальности же все выгладит отнюдь не так положительно. Более половины разводов заканчиваются разделом имущества, в частности, недвижимости в ипотеке с материнским капиталом. У многих граждан квартира остаётся в ипотеке, поскольку отсутствуют средства для её погашения.

Есть несколько вариантов выхода из сложившейся ситуации:

в процессе раздела имущества заявители вправе настаивать на разделении ипотечного долга в связи с бракоразводным процессом (банки редко идут на подобное урегулирование конфликта);
вместо разделения долговых обязательств, между бывшими супругами, банк может предложить оформить два равноценных кредита (но проценты могут быть выше, чем первоначальные);
погашение кредитного долга осуществляется в соответствии с двухсторонними взаимовыгодными договорённостями между супругами (письменными или устными), но такое решение не поможет вам с поиском отдельного жилья.

Важно учитывать, что при аннулировании брака средства материнского капитала напрямую не разделяются между супругами. Правила федерального законодательства касаются только раздела имущества, приобретённого за счёт данных финансовых ресурсов.

В нормативно-правовых актах, относящихся к сфере регулирования подобных вопросов, особое место занимает условие: при разводе привилегии имеет тот родитель, с которым проживают дети.

Возможные риски при нарушении правил продажи

При предъявлении реальных данных о размере не расходованного на определённый промежуток времени материнского капитала отсутствуют какие-либо риски потери денежных средств. Владелец сертификата вправе потратить их на различные нужды ребёнка. Именно поэтому прежде чем заключать договор купли-продажи потребуйте у покупателей выписку с лицевого счёта, где будет указан остаток маткапитала (выдача этого документа осуществляется в течение пяти рабочих дней).

Чтобы избежать проблем, и сократить риски убедитесь:

что жилье располагается на территории, пригодной для проживания, и соответствует всем критериям безопасности пенсионного фонда России;
если дети не фигурируют в договоре купли-продажи, требуется нотариальное заверение о последующем выделении долей;
что покупатели действительно намерены приобрести заявленное имущество (например, подача заявления в пенсионный фонд о переводе денежных средств);
что в договоре на покупку квартиры указаны реквизиты банка и другие элементы банковского счёта продавца.

Если же вам попались безответственные покупатели, то разумным решением будет заранее прописать в договоре порядок перевода денежных средств и штрафные санкции за его нарушение. Такие покупатели пропадают сразу же после получения права на имущество и не спешат с перечислением финансов.

Для составления договора лучше всего обратиться к квалифицированному юристу либо воспользоваться всевозможными онлайн-сервисами (например, конструктором договоров). Не забудьте указать в документе сроки обращения в пенсионный фонд Российской Федерации и штрафы, которые будут применены к покупателям в случае просрочки платежа.

В заключение хочется отметить, что отчуждение жилья в ипотеке с применением материнского капитала не требует особых временных и материальных затрат. Сделать это достаточно легко, если соблюдать все юридические нюансы и особенности процесса. Одним из главных правил является покупка недвижимости лучшей по количественному и качественному факторам, нежели предыдущая. Соблюдение этого требования отображает равное отношение ко всем членам семьи, в особенности к несовершеннолетним гражданам, неспособным в полной мере отстаивать свои интересы.

Реализация ипотечного жилья – это всегда проблема и не всегда реальность. А если обстоятельства усложняются наличием материнского капитала в структуре расходов на покупку, в дело включаются органы опеки и попечительства. Есть несколько законных схем, в результате реализации которых, можно и продать ипотечную квартиру, и наделить детей долями в собственности.

Как продать ипотечную квартиру, оформленную с материнским капиталом

Для продажи ипотечного жилья на практике используют 4 схемы:

Продажа после досрочной выплаты ипотеки. Оформляется аванс за приобретаемую квартиру, который направляется на досрочную выплату долга перед банком. После погашения ипотеки и снятия обременения продавец получает остаток денег на руки.
Погашение в ходе сделки. Покупатель кладет деньги в две сейфовых ячейки банка, одна из которых предназначена для досрочного исполнения обязательств перед кредитной организацией. После подписания договора купли-продажи ипотека погашается за счет средств из первой ячейки, а после снятия обременения продавец получает деньги из второй.
Продажа вместе с долгом. Ипотека переоформляется на покупателя, а разница в цене квартиры и остатка по кредиту выплачивается продавцу на руки.
Продажа имущества банком. Это самый запущенный случай, когда имеет место долговременная просрочка платежа. Здесь банк не будет заботиться о выгоде заемщика, ему важно вернуть свои деньги. Поэтому квартира может уйти с торгов по минимальной цене.

Важно знать, что для такой сделки придется получать разрешение не только у текущего кредитора, но и в органах опеки и попечительства. И если банк с большой долей вероятности пойдет навстречу, то от специалистов опекунского отдела можно запросто получить отказ.

Чтобы все-таки получить разрешение, нужно доказать, что в процессе продажи права ребенка не нарушаются, доля в праве собственности сохраняется, а условия проживания остаются такими же или становятся лучше. При этом в расчет берутся все показатели жилого помещения – от метража до состояния инженерных коммуникаций. Например, отказ в продаже квартиры можно получить при увеличении общей жилой площади, но одновременном снижении комфортности проживания.

Важно! Разрешение опеки и попечительства действует 3 месяца. По окончании этого срока подавать заявку и собирать пакет документов придется заново.

То же самое касается дарения и передачи имущества по договору аренды: процедура производится с согласия банка и органов опеки.

Что нужно знать при продаже квартиры, оформленной с материнским капиталом

Прежде всего, стоит помнить про сам закон о семейном капитале. Согласно ему, ребенок должен получить долю в купленном жилье. И если вы решили такое жилье продать, то квадратные метры, которыми владел ребенок, придется заменить аналогичным имуществом.

Важно! Просто продать жилье и не купить ничего взамен – нельзя.

Разрешается выделять долю ребенку в жилом помещении, которое принадлежит ближайшим родственникам. Например, бабушке. Кроме того, законом предусмотрен один случай, при наступлении которого доля ребенка может быть уменьшена: если новое жилье приобретается в другом регионе РФ, где стоимость квадратного метра выше.

Риски сторон при продаже ипотечной квартиры с материнским капиталом

Если органы опеки или другие уполномоченные инстанции сочтут, что права несовершеннолетнего ребенка были нарушены, сделка признается незаконной и аннулируется. Кроме того, дети, достигшие 18-летнего возраста, могут также оспорить продажу жилья, если ими не была получена минимально возможная доля. В связи с этим у покупателя возникает риск утраты жилого помещения.

Конечно, в результате аннулирования сделки, подлежат возврату и деньги, уплаченные за квартиру. Но к тому моменту они уже могут обесцениться. Покупатель может остаться без жилого помещения и с минимумом денег, которого не хватит на приобретение другой площади.

У продавца же рисков практически нет. Поскольку жилое помещение куплено в ипотеку с использованием материнского капитала, за чистотой сделки будет следить банк, органы опеки и Пенсионный фонд. Единственное, что может случиться неприятного – это потеря части денег, если квартиру будет продавать сам банк.