Согласия сособственника на подвод коммуникаций. Как наладить коммуникации между отделами компании

В моей практике довольно много дел по разделу и выделу долей жилых или садовых домов, поскольку эти дела тесно связаны с земельными спорами. Поделюсь своим опытом и расскажу, как разделить дом или выделить долю дома в судебном порядке.

Отмечу сразу один важный момент. В соответствии с ч. 7 ст. 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются. В этой связи разделить дом или выделить долю дома во внесудебном порядке и зарегистрировать такой раздел или выдел в Росреестре у Вас, скорее всего, не получится.

В этом плане практика разрешения судами дел о разделе или выделе долей домов не изменилась, во всяком случае пока. В п. 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 30 ноября 2016 г.), разъяснено, что часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной.

Согласно ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

В п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» разъяснено, что выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе.

Согласно п. 7 того же постановления Пленума Верховного Суда РФ, поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле в нем, суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру и стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений.

Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и тому подобное.

Чтобы выделить долю дома или разделить дом, если собственников всего двое, нужно подавать в суд иск о выделе в натуре доли дома. По содержанию такое исковое заявление весьма несложное. Обычно в нем указывается основание возникновения права собственности истца на долю дома, размер долей истца и остальных собственников, описывается сложившийся порядок пользования помещениями в доме и хозяйственными постройками, приводится ссылка на ст. 252 ГК РФ. В просительной части такого искового заявления содержится просьба выделить в натуре долю дома истца и, как правило, указываются испрашиваемые к выделу помещения дома и хозяйственные постройки.

На практике при разделе жилых домов суды часто забывают разделить коммуникации, имеющиеся в этих домах. Коммуникации дома являются его неотъемлемой частью и подлежат разделу одновременно с домом. Однако для этого не нужно заявлять отдельное исковое требование о разделе коммуникаций.

Так, в постановлении Президиума Московского областного суда от 2 сентября 2015 г. № 419 по делу о разделе земельного участка и расположенного на нем жилого дома разъяснено следующее: «При этом судебная коллегия признала правильным вывод суда первой инстанции о том, что требование о разделе коммуникаций сторонами по делу не заявлялось, а поскольку вопрос о коммуникациях требует специальных согласований, разработки проектов, то стороны не лишены права обратиться в суд с самостоятельным иском о разделе коммуникаций.
Однако с названным выводом согласиться нельзя, поскольку он основан на неверном применении норм материального и процессуального права.
…Исходя из системного толкования действующего законодательства, раздел жилого дома предполагает выделение участникам долевой собственности изолированных частей жилого дома, пригодных к проживанию и обеспеченных отдельными системами коммуникаций, а также хозяйственных построек в соответствии с долями таких участников в праве собственности. Самостоятельный раздел коммуникаций домовладения противоречил бы заложенным законодателем принципам установления возможности реального раздела домовладения и условиям такого раздела.
Таким образом, выводы судов о том, что раздел коммуникаций жилого дома возможен только в случае заявления самостоятельных исковых требований, отсутствие таковых означает выход за пределы исковых требований, допускаемый в соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ лишь в случаях, предусмотренных законом, не соответствуют нормам материального и процессуального права».

Из своего опыта знаю, что почти во всех случаях, когда граждане хотят разделить дом или выделить его долю, этот дом так или иначе перестраивался кем-то из собственников. В таком случае в иске нужно заявлять отдельное требование о признании права собственности на дом в реконструированном виде и требование о перераспределении долей сособственников с учетом произведенной реконструкции.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.), содержатся следующие разъяснения: «При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.
Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.
В том случае, если заявлены исковые требования о признании права собственности на такие самовольные пристройки, являющиеся частью строения, находящегося в общей долевой собственности, к участию в деле необходимо привлекать всех сособственников домовладения, а в число обстоятельств, подлежащих установлению и разрешению в таком деле, должно входить перераспределение долей сособственников после признания права собственности на возведенную пристройку».

Надо сказать, что на практике вместо искового требования о признании права собственности на дом в реконструированном виде распространение получило по сути аналогичное требование о сохранении дома в реконструированном виде.

По исковому требованию о признании права собственности на дом (сохранении дома) в реконструированном виде одним из ответчиков нужно привлекать местную администрацию, поскольку возникает спор о признании права собственности на самовольную постройку.

Согласно п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

Дела о разделе или выделе долей домов практически всегда разрешаются на основании судебной строительно-технической экспертизы. В п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» разъяснено, что при подготовке дела к судебному разбирательству в порядке ст. 150 ГПК РФ надлежит на основании представленных документов и пояснений сторон в каждом случае обсуждать, не следует ли назначить экспертизу для дачи заключения о возможности выдела части дома и построек хозяйственного назначения в соответствии с долями сособственников с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, о всех допустимых вариантах выдела или передачи в пользование помещений, в том числе по вариантам, предложенным сторонами, о действительной стоимости дома и других построек, а также стоимости каждой предполагаемой к выделу части дома, о размере затрат, необходимых на переоборудование и т.п.

Формально по процессуальному законодательству заключение эксперта оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы. Однако в реальности заключение эксперта по результату судебной строительно-технической экспертизы является главным доказательством по делу.

В этой связи, чтобы разделить дом или выделить долю дома истец должен ходатайствовать перед судом о назначении судебной строительно-технической экспертизы. Приведу примерный перечень вопросов, которые можно просить суд поставить на разрешение экспертизы:

— допущены ли при реконструкции истцом жилого дома с кадастровым номером… по адресу:… существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил? Создает ли такая реконструкция угрозу жизни и здоровью граждан и возможно ли сохранение жилого дома в реконструированном виде?

— имеется ли техническая возможность реального выдела истцу части жилого дома в соответствии с идеальной долей в праве собственности на дом или с отступлением от идеальной доли?

— если возможность выдела имеется, разработать варианты выдела части жилого дома, в том числе вариант выдела, предложенный истцом;

— если выдел возможен только с отступлением от идеальной доли, то указать, каково стоимостное и натуральное выражение этого несоответствия по каждому из разработанных вариантов;

— каковы виды, объем и стоимость работ и материалов, необходимых для переоборудования спорного жилого дома в соответствии с разработанными вариантами выдела?

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Коммуникации – это важный предоставляемый результат любого успешного проекта и важное личное качество руководителя проекта. Вы можете не думать о коммуникациях как о реальном предоставляемом результате проекта, но это так и есть. Ваш клиент может не придавать особого значения этому, потому что каждый клиент принимает хорошие коммуникации как данность.

Коммуникации проекта – это предоставляемый результат, за который вы лично отвечаете и который влияет на успех или провал проекта. Отлично управляемые проекты, реализующие все свои обещания в срок, и в рамках бюджета, все же могут иметь дурную репутацию и восприниматься как провальные. Причина: руководитель проекта недостаточно ясно сообщил своим заинтересованным лицам об условиях успеха проекта.

Мы надеемся, что информация и шаблоны в этом разделе помогут вам выбрать подходящую информацию, график и средства коммуникации для вашего проекта.

Основные элементы общения в проекте

С кем стоит общаться.

Вы можете подумать, что важно взаимодействовать со всеми заинтересованными лицами проекта и все, но этот подход гарантирует провал. Каждое отдельное заинтересованное лицо имеет различный набор требований к проектной информации и предпочитает различные способы коммуникаций. Невозможно определить уникальный набор коммуникаций и средств коммуникации для каждого заинтересованного лица в большинстве проектов, поэтому лучше всего назначить различные категории заинтересованных лиц и определить требуемую информацию и методы коммуникации, лучше всего подходящие группе.

Спонсор, отвечающий за финансирование проекта внутри компании

Вероятно, самый важный участник коммуникаций проекта. Имеет смысл определить специальный набор коммуникаций для каждого человека в этой категории. Вообще говоря, это занятые люди, у которых нет много времени на чтение подробной информации о проекте. Диаграммы и графики сообщат о проекте больше, поэтому, на первый взгляд, именно они лучше всего подойдут этой категории людей.

Выделите время, чтобы расспросить их об их предпочтениях: что им нужно знать, какие виды коммуникаций их устраивают, и как часто. Критически важно сообщать им о результатах деятельности по проекту, потому что они выписывают чек на проект (включая вашу зарплату). Также им нужна информация для того, чтобы их коллеги могли оценивать результаты деятельности по проекту. Помните, что они являются защитниками вашего проекта, поэтому, чем лучше они вооружены информацией, тем лучше они будут содействовать развитию вашего проекта.

Совет: не сообщайте им о проблеме, не предложив ее решение. Например, если вы сообщаете о том, что вспомогательный индикатор производительности меньше чем 1.0 вторую неделю подряд, вы должны включить в отчет описание действий по устранению этой проблемы.

Члены проектной группы

Это наиболее многочисленная группа в вашем списке заинтересованных лиц. Вы можете разбить группу на подгруппы на основе их ролей. Например, вы можете иметь различные наборы коммуникаций для экономистов по конъюнктуре и разработчиков программ, или для электромонтеров и слесарей-водопроводчиков в вашем проекте. Эта группа имеет иной взгляд на результаты работы по проекту, чем спонсоры: спонсор смотрит на проект как на работу, сделанную для него. Член группы смотрит на проект как на выполненную им работу, поэтому отчеты о результатах работы по проекту являются их отражением. Хороший отчет радует всех – спонсоров проекта и членов группы. Плохой отчет заставит спонсора беспокоиться, но может отрицательно повлиять и на моральное состояние группы.

Клиенты

Они могут быть внутри вашей организации или вне нее. Эти люди могут не быть открыто заинтересованы в коммуникациях проекта, пока не будут реализованы конечный продукт или услуга. Вам нужно преодолеть это равнодушие и привлечь их внимание к продвижению проекта вперед. Чем лучше они информированы о продвижение проекта вперед по его жизненному циклу, тем больше вероятность, что они примут конечные продукты или услуги.

Партнеры

Есть люди, выполняющие работу, на которую как-то влияет выполнение вашего проекта. Вы можете вместе работать над проектами, которые являются частью программы, или ваши проекты просто влияют друг на друга без дальнейшей интеграции. Например, вы можете управлять программным проектом, который требует соответствующего проекта базы данных – значит, группа проекта базы данных является вашим партнером. Или вы можете работать над новой программной системой, которая будет использовать существующий веб-портал для доступа клиентов – следовательно, группа портала является вашим партнером, хотя они уже не выполняют этот проект.

Общественные заинтересованные лица

Эта категория заинтересованных лиц становится все более важной. Чем большее значение придается моральному поведению и социальной ответственности организаций, тем больше предъявляется требований к моральной стороне проекта. Один из способов сделать это – рассматривать тех, кто не принадлежит к исполнительной организации или к организации - клиенту, как заинтересованных лиц проекта. Рассмотрение этих заинтересованных лиц должно выходить за пределы коммуникаций, но общение в проекте составляет важную часть моральной стороны вашего ведения дел с ними.

Руководитель проекта

Отдел по управлению проектами (PMO)

Вашему отделу может требоваться проектная информация, которая поможет определить возможности по усовершенствованию процесса. Хотя эти потребности очень похожи на потребности спонсоров и клиентов в информации о продвижении проекта вперед, они сосредоточены на продвижении проекта вперед, его инструментах, методах и лучших приемах, которые он поддерживает. Вашему отделу также можно поручить сообщать организации о продвижении проекта вперед. Отчеты, за которые отвечает отдел, должны предусматривать специальные требования к информации.

О чем сообщать

То, какую информацию нужно сообщать группе заинтересованных лиц, неразрывно связано с информацией, которая доступна для передачи. Вы не можете передать то, чего вы не знаете. С другой стороны, если потребность в информации реальна и сбор информации выполним, вы должны приложить усилия, чтобы сделать ее доступной. Выбор информации для передачи не может быть сделан без рассмотрения инструментов проекта и методов сбора информации, и наоборот.

Коммуникации проекта не являются ключевым предоставляемым результатом проекта, но их нужно рассматривать как предоставляемый результат проекта. Начните с вашего устава проекта: содержит ли устав какие-либо требования к информации? Если содержит, то информация и ее ключевая аудитория должны быть включены в ваш план управления коммуникациями. Описание масштаба также может включать требования к коммуникациям проекта. Ваш перечень работ (SOW) также может содержать требования к коммуникациям проекта. Когда вы выполняете проект для внешнего заказчика или клиента, перечень работ является его основой, в котором должны быть описаны любые коммуникации проекта, являющиеся частью узаконенного контракта.

После определения всех потребностей, уже выраженных в проектной документации на сегодняшний день, вы должны выяснить требования различных групп заинтересованных лиц. Этот запрос должен быть выполнен в контексте того, какие результаты реально получить в рамках проекта. Будьте готовы встретиться с вашим спонсором, чтобы выяснить его требования. Будьте конкретны относительно презентации: должен ли SPI (Показатель эффективности графика) быть показан как столбчатая диаграмма с отображением суммарных данных за 6 недель? Должен ли он быть показан как линейный график с базовой отметкой 1.0 и отображением суммарных данных за 6 месяцев? Вы даже можете сделать натурную модель для некоторых примеров отчетов, чтобы позволить спонсору выбрать формат.

Таблица индикаторов проекта – это популярный инструмент для сообщения о продвижении проекта вперед спонсорам и другому высшему руководству. Таблица индикаторов должна сразу показывать состояние вашего проекта и может состоять из SPI, CPI (Показатель освоения затрат), SV (Отклонение от графика), CV (Отклонения от нормативных затрат), PV (Плановое значение), AC (Реальные расходы) и EV (Прибавочная стоимость). Как правило, вы не должны смешивать показатели графика с показателями расходов, но вы можете показать показатели графика и расходов в любой комбинации, которую предпочитает ваш спонсор. Вы также можете включить такие вещи, как 5 основных рисков, 5 основных неразрешенных проблем, показатели изменений (число запросов об изменении, число принятых, число отклоненных, общие расходы и т.д.) и качество (число испытаний, число успешных, число неудачных, отчеты о неустраненных ошибках, и т.д.). В вашей таблице индикаторов должно быть небольшое число слайдов, и вы должны представить дополнительные детали в текстовом или в Excel-формате как резервную копию.

Вы должны повторить требования, собирая совещание с каждой группой заинтересованных лиц, сравнивая их потребность в информации о проекте с возможностью собрать ее и передать заинтересованным лицам. Совет: делитесь как можно большей информацией, сообщенной другим группам, с проектной группой (людьми, фактически работающими над проектом), насколько это возможно. Ваша организация может иметь принципы и положения насчет того, какую информацию можно и какую нельзя выносить за пределы исполнительных комитетов; делитесь с группой всей возможной информацией, не нарушая эти принципы. Передача хороших новостей поднимет моральный дух, в то время как передача плохих новостей прекратит слухи, которые будут продолжать разрушать моральный дух.

Будьте готовы собрать и передать информацию от группы заинтересованных лиц, отдела или подпроекта. Отдельные группы в вашей группе хотят видеть свое продвижение вперед в отрыве от остальной группы. Совет: убедитесь, что вы разделяете работу, чтобы задачи, выполняемые отдельными группами и отделами, были различимы. Это позволит вам составить отчет о результатах работы по группам или по отделам и подвести итоги, чтобы составить отчет для всего проекта.

Информация, которую вы планируете передавать, будет направлять ваши действия на протяжении всего проекта. Ваши планы должны включать показатели, которые нужно собрать, чтобы дополнить ими ту информацию, которую вы планируете передавать. Вы должны установить, кто отвечает за предоставление информации, и где информация будет храниться и откуда передаваться. Есть два вопроса, которые вы должны задать самому себе перед составлением отчета:

1. Как я получу эту информацию? (то есть какие показатели мне нужны, и откуда я их получу)
2. Где я сохраню показатели?

Невозможность ответить на оба вопроса означает, что вы должны изменить ваш план, поручив кому-либо сбор показателей, определить инструмент для сохранения и извлечения показателей, или отменить требования.

В заключение, не забывайте отметить отдельные достижения и поощрить их, когда сообщаете о продвижении проекта вперед. Для поддержания высокого морального духа группы нет ничего лучше, чем хорошие новости, и если вы отмечаете достижение члена группы, то об этом будет приятно слышать большинству спонсоров.

Как сообщать

Есть много доступных вам средств коммуникации – личная встреча, электронная почта, Интранет, Интернет, обычная почта, телефон, видеоконференции и т.д. Их можно разделить на две группы: "выталкивающие" коммуникации и "вытягивающие" коммуникации. Выталкивающие коммуникации требуют выталкивания информации к получателю, как предполагает название, в то время как вытягивающие коммуникации требуют, чтобы получатель активно извлекал информацию из центрального источника. Веб-сайты и централизованные хранилища – это примеры вытягивающих коммуникаций, в то время как электронные письма и совещания – это примеры выталкивающих коммуникаций.

Выбор выталкивающих или вытягивающих коммуникаций – это обычно вопрос личного предпочтения. Некоторым людям лучше иметь дело с информацией, которая представляется им, а другие предпочитают извлекать информацию самостоятельно. Будьте готовы к противоречивым требованиям со стороны отдельных людей в вашей группе заинтересованных лиц. Вы можете быть вынуждены принять окончательное решение о том, какой метод использовать, если есть противоречивые запросы. Как вариант, вы можете назначить группе представителя, которому будет дано право определить требования группы. Спонсор проекта – исключение из этого правила. Потому что спонсоры – это один или два человека, вам нужно убедиться, что ваши методы коммуникации соответствуют их требованиям.

Совет: если вы определили, что проекту нужен новый инструмент, такой как веб-сайт, чтобы удовлетворить требования заинтересованного лица, вы должны обосновать расходы с помощью экономического обоснования. Сформулируйте выгоды для проекта в коммерческих понятиях, обосновывающих расходы. Также вы можете включить выгоды, которые превалируют над вашим проектом. Например, веб-сайт или инструмент, такой как Lotus Notes, может принести пользу всем проектам, которые выполняет ваша организация, и даже может улучшить работу организации. Вы также можете заставить другие отделы, такие как отдел по управлению проектом, оплачивать расходы за новый инструмент.

Когда сообщать

Ваш график коммуникаций будет составлен на основе потребностей аудитории и доступности передаваемой информации. Например, если позволяет полоса пропускания, вы ежедневно можете сообщать о любых показателях, управляемых вашим файлом MS Project. С другой стороны, вы не можете сообщить о результатах вашего митинга возле проходной, пока он не был реально проведен. Также нет причины для того, чтобы отчет, передаваемый одной группе заинтересованных лиц раз в две недели, не мог передаваться другой группе каждую неделю.

Вы должны использовать здравый смысл в дополнение к учету требований ваших заинтересованных лиц. Если вы решите использовать общее собрание, чтобы общаться со всеми заинтересованными лицами, не проводите совещание еженедельно. Совет: при планировании совещания, на котором вы (или другой член группы) должны передавать информацию аудитории, посчитайте аудиторию, умножьте это число на число часов, которое отнимает совещание, и умножьте это число на ставку заработной платы для этой группы. Избегайте проведения большого количества частых коммуникаций.

Другие совещания, такие как совещания по обзору состояния дел с проектными группами, должны проводиться более часто, чтобы избежать выхода проекта из-под контроля. Когда проект продвигается согласно графику, достаточно еженедельных совещаний по обзору состояния дел. Когда ваш проект сталкивается с проблемами, вы можете повысить частоту совещаний, чтобы лучше управлять работой. В крайних случаях, таких как спасение проекта, вам может потребоваться проводить их ежедневно. Совет: когда проект выполняется без проблем, и у вас есть другие средства определения завершенных задач, не бойтесь отменить совещание по обзору состояния дел и дать группе час на отдых!

Помните, что коммуникации – это часть работы по проекту. Вы должны управлять этой работой в вашем файле MS Project, как и другими задачами проекта, но будьте разумны – не перегружайте себя отслеживанием каждого совещания в MS Project. Вы должны использовать «гибкий» стиль управления, если ваша группа сплоченная, вам не нужно отслеживать каждое неофициальное совещание, которое вы проводите с отдельными членами группы. Использование MS Project поможет вам управлять проектом, но не перегружайте себя работой.

Инструменты и методы

Инструменты и методы включают инструменты, используемые для передачи информации, инструменты, используемые для сбора информации, и инструменты, используемые для хранения и извлечения информации. Средства передачи включают электронную почту, веб-сайты, интернет-конференции, телефонные конференции, видеоконференции, общественные директории, общие собрания и графические инструменты, такие как Excel. В зависимости от того, что вы передаете и как вам нужно передать это, ваш бюджет коммуникаций определит, какие из этих инструментов вы будете использовать.

Есть один инструмент, на который вы будете полагаться больше, чем на любой другой при управлении информацией о вашем проекте: MS Project (или Primavera, если ваша компания выбрала этот инструмент для использования). Эти средства относятся к Информационным системам для управления проектами (PMIS) многими курсами подготовки к экзамену PMP и в PMBOK (Книга знаний по управлению проектами). Эти средства могут сохранять, обрабатывать и передавать большую часть существенной информации о вашем проекте, поэтому вы должны уметь их использовать. Доступно много отличных курсов, которые могут научить вас основам их использования.

Ваша организация может применять систему отслеживания времени, в этом случае вы имеете дополнительный источник информации. Ваш инструмент отслеживания времени должен позволять вам отчитываться о расходах на рабочую силу для вашего проекта (то есть поддерживать расчет платы за время разработки кода вашего проекта). Он также должен поддерживать отчет об этих расходах для группы и для типа работы. Например, он должен сообщать вам, сколько времени на прошлой неделе было потрачено на анализ вашего программного проекта. Вы должны согласовать показатели из вашей системы отслеживания времени с вашим файлом MS Project, чтобы обеспечить их соответствие. Tip: если ваша система отслеживания времени используется для генерации платежного чека для вашей группы, сделайте это основным для себя. Расхождение означает, что ваш файл MS Project может быть неправильным.

MS Project поставляется с набором сохраненных отчетов, готовых для использования. Самая полезная функция для отчета о продвижении проекта вперед – это его способность экспортировать данные в электронную таблицу Excel. Потому что Excel давно используется, эта функция развита и поддерживает почти любой тип графика или диаграммы, какой вы можете представить. Нужно экспортировать информацию, необходимую вам для создания отчета, затем отредактировать ее в Excel. MS Project содержит подробную справку о том, как экспортировать данные.

Мы упоминали две различные категории для распределения информации: выталкивающие и вытягивающие. Многие из коммуникаций вашего проекта могут с одинаковым успехом использовать оба метода. Например, если вы передаете информацию, вы можете рассмотреть ваш отчет о таблице индикаторов для управляющего комитета по выполнению проекта во время совещания, передать его проектной группе с помощью электронной почты или сохранить его в общедоступной директории или на веб-сайте проекта.

В заключение, помните, что точность информации о проекте, которую вы передаете, будет так или иначе влиять на вашу репутацию. Вы должны делать все возможное, чтобы обеспечить точность передаваемой вами информации. Используйте параметры, такие как синхронизация между табелями учета рабочего времени, и ваш файл MS Project может уберечь вас от передачи информации о продвижении проекта вперед, не подкрепленной фактами. Даже при такой степени тщательного изучения ваша информация может быть ложной или устаревшей. Будьте открытым и честным во время ваших коммуникаций: расскажите вашей аудитории, откуда поступает информация, как она собирается, и насколько она старая. Будьте готовы к появлению любой информации, которая может повлиять на точность ваших отчетов, и позвольте вашей аудитории составить свое собственное мнение о точности и значении ваших коммуникаций.

«Не отстроенные коммуникации - главное препятствие на пути достижения целей организации» - этот постулат воспринимается боссами как необходимость отстраивать собственное общение с подчиненными. На практике же недопонимание между подразделениями приносит компании не меньше проблем.

Чаще всего руководители озадачены проблемами нисходящих и восходящих коммуникаций. Больше всего их заботит «дошло» ли до подчиненных, что хочет босс. В свою очередь, подчиненных беспокоит оценка боссом работы, были ли услышаны наверху их доводы. Озадаченные вертикальными коммуникациями, боссы забывают, что не меньше проблем возникает на «горизонтальном» уровне. Значительное количество проектов стопорится из-за сложностей «перевода» между подразделениями.

«Примеров неэффективных коммуникаций на моей практике было предостаточно, - делится Руслан К., генеральный директор. - Фирменный магазин производственно-коммерческой компании срочно сообщает маркетинговому отделу, что значительно, а именно - вдвое, вырос спрос на детские кроватки, которые раньше не были востребованы, и компания их не производила. Маркетинговый отдел провел титаническую работу с коммерческим, финансовым и производственным подразделениями, отработали программу действий по запуску в производство и реализацию новой продукции; технологи и конструкторы оперативно разработали новые модели продукции. И только на этапе закупки сырья и комплектующих, когда задались вопросом - а сколько его необходимо для удовлетворения «сумасшедше» выросшего спроса, начали уточнять - а какой именно текущий спрос на кроватки, выяснилось, что «раньше такими кроватками вообще не интересовались, а за последний месяц спросили два раза». Это и есть «вдвое» выросший спрос».

Подобные истории не редкость в крупных компаниях. Цена подобного качества коммуникаций - финансовые потери для компании и сложные внутрикорпоративные отношения.

Причины проблем

Сотрудники одного предприятия, работающие на общее дело, часто не могут найти общий язык. Основных причин тому четыре:

• Во-первых, это задачи, нечетко поставленные руководителями, и неочевидность результатов, которых нужно достичь.

  Во-вторых, разный понятийный аппарат сотрудников, выполняющих различный функционал. Например, специалистам IT-отдела зачастую трудно понять юристов или маркетологов, даже если и те и другие стараются избежать злоупотреблений своим профессиональным сленгом. За якобы «непонимание» часто выдают нежелание «напрягаться» на работе. Любые просьбы одного подразделения другому, которые влекут за собой дополнительные трудо- и времязатраты, воспринимаются в штыки. Поэтому IT-специалисты, бухгалтеры и т. д., все время ноют и сопротивляются просьбам коллег. При этом наиболее частое объяснение невыполнения просьбы коллег - непонимание задачи, нечеткая постановка. Такие ситуации может разрешить лишь топ-менеджер. Либо сама схема коммуникаций должна быть изменена.

• Коммуникативные недоразумения иногда возникают по причине того, что различные подразделения могут находиться на разных этапах реализации задачи или проекта. И то, что понятно одним (то, что они уже проработали, прошли), является откровением для других.
• И, наконец, нечетко обозначенные дефиниции/ определения также могут стать преградой для правильного выполнения задачи разными подразделениями.

«Когда-то в моей практике два начальника отделов снабжений двух предприятий, находящихся в разных городах, но принадлежащих одной группе компаний и вовлеченных в одну производственную цепочку, договаривались о совместной поставке комплектующих для производства готовой продукции. Но каждый был «на своей волне», думал о своих текущих проблемах и почему-то решил, что коллега тоже обеспокоен этими же вопросами, думает и говорит о том же. В результате, желая договориться о встречных поставках двух грузовиков с изделиями-полуфабрикатами, произнесли дословно: «ты мне две отправки, и я тебе две отправки». В итоге получили друг от друга «неожиданный сюрприз»: один получил от коллеги два вагона, а не грузовика, сырья, второй в ответ получил два вагона готовой продукции», - рассказывает Руслан К.

Но какими бы ни были причины недопонимания, горизонтальных коммуникаций избежать невозможно, они принципиально важны для организации. Они позволяют в оперативном режиме снимать вопросы, корректировать действия подразделений в случае возникновения изменений, синхронизировать в текущем режиме действия. Другой вопрос, как добиться взаимодействия.

Правила грамотных коммуникаций

Как обычно, все гениальное - просто. Важно лишь следовать трем простым правилам:

1. Поставить в известность . Если в выполнении задачи/ проекта участвуют специалисты разных подразделений - руководителю рабочей группы необходимо на старте собрать всех вместе, вслух озвучить задачу, условия выполнения, ограничения, сроки, ответственных исполнителей, бюджет, другие детали и, самое главное - какой результат ожидается по итогу выполнения.

   Тогда участники проекта одновременно выйдут «на одну страницу» понимания сути проекта, алгоритма его развития. Правильно составленный протокол такой встречи, прописанный план мероприятий максимально сведут к минимуму причины возникновения miscommunications на последующих этапах внедрения проекта.

2. «Что написано пером, не вырубить топором» . Лучше всего придерживаться письменного стиля общения. Тогда максимально исключится недопонимание или разное видение ситуации сотрудниками разных подразделений. Письменные распоряжения снимают и вопрос разницы терминологии, и вопросы типа «кто ты такой, и почему я должен это делать».
3. Проверка связи . Если же предполагается устный режим общения (или на прописывание инструкций нет времени) лучше как у военных - переспросить «как понял меня? повтори!».

К сожалению, когда у сотрудников нет четкого представления о том, чем конкретно занимаются соседние подразделения, трех предложенных правил может оказаться недостаточно. В таком случае необходимо создать условия, при которых сотрудники будут вынуждены считаться и вникать в проблемы соседних подразделений.

В практике менеджмента есть примеры, когда решение внутренних коммуникаций происходило путем создания самоуправляемых команд. Такие команды состоят из сотрудников разных сфер, которые работают, например, над созданием одного товара или услуги. Количество людей может быть любое. В компетенцию этой группы входит составление графика работы, отпусков, распределение обязанностей между членами группы, составление бюджета, наем других сотрудников и т. д. Принципиальным здесь является обязательное общение членов групп и коллегиальность решений. Впервые такие команды были созданы в канадской компании Honeywell. И их опыт показал, что производительность труда в таких группах может повыситься на 30% и более.

Примирить конкурентов

Особого внимания требуют подразделения, функции которых пересекаются. Даже работая над одним проектом, они невольно становятся практически конкурентами. Пересечение таких подразделений в одном проекте превращает работу в боевые действия и перетягивание одеяла. Налаживание взаимодействия между ними требует особого подхода.

В первую очередь стоит задуматься, настолько ли важно в интересах бизнеса, чтобы различные подразделения имели схожий функционал. Если функции пересекаются и из-за этого возникает нездоровая конкуренция между подразделениями компании, необходимо работать с причиной - неправильным распределением функционала между подразделениями.

Это работа менеджеров, причем руководителей не самих подразделений. К сожалению, редко приходится ожидать от конкурирующих сотрудников объективной оценки происходящего и взвешенного подхода к решению проблемы. Это дело менеджеров, которые находятся выше в организационной структуре, и которые как никто другой должны быть заинтересованы в упреждении конфликтов на этой почве и в эффективном использовании ресурсов компании. Убрать такое организационное несоответствие можно и нужно, четко прописав функционал для каждого подразделения.

Если же такое пересечение функций присутствует в интересах бизнеса, нужно отработать такую систему мотивации, чтобы подразделения не конкурировали друг с другом, а вместе конструктивно работали на общий результат.

Вариантом обобщающей мотивации может стать равноценный процент от общей прибыли либо равнозначная премия для участников проекта. Малейшие признаки дифференциации бонусов в зависимости от личных результатов автоматически запустят механизм соревнования среди сотрудников. Кроме того, бесполезно требовать от таких подразделений выработки общего коллегиального решения. Разумнее искусственно разделить их зоны ответственности в проекте. Такой подход позволит не превратить вражду в боевые действия.

Естественно, что все перечисленные советы не исключают базовых моментов построения взаимодействия в подразделениях компании: наличие внутриорганизационных средств коммуникации посредством интранета, доступ к информации о конкретных людях и их контактных данных, занимающихся теми или иными задачами в компании, и т. д.

А КАК У НИХ? Boeing против miscommunications Ярчайшим примером потерь компании от miscommunications, и одновременно лучшим решением этой проблемы, стал американский проект по созданию «Боинга-777». Первый провал этого проекта был связан с тем, что инженеры-разработчики были оторваны от реального производства и людей, которые непосредственно строят самолеты. Неудачный опыт и огромные финансовые потери привели к идее создания межфункциональных команд, которые объединили специалистов из разных подразделений для ведения общего проекта. Межфункциональные команды могли разрабатывать и внедрять программы повышения качества, новые технологии, встречаться с поставщиками и заказчиками, а также объединять отдельные функции (маркетинг, финансы, производство, человеческие ресурсы) для повышения эффективности проекта. При разработке «Боинга-777» были созданы сотни межфункциональных команд типа «разработка-строительство». Каждая из них ориентировалась на специфические компоненты самолета - хвостовой отдел, крыло, электрические системы и т. д. Координировались эти группы интеграционными командами, в которые входило высшее руководство компании. Итогом работы стало награждение модели «Боинг-777» престижной премией Robert J. Collier Trophy как самого значительного достижения в области авиации года.

Наталья Дорошенко

Раздел совместного имущества часто сопровождается требованием о выделении доли в общем имуществе в натуре, т.е. собственник требует не только документального закрепления его права собственности на какую-то часть имущества, но и фактического его отделения от остального имущества. Такую возможность дает ст. 252 ГК РФ. На практике наибольшую сложность представляет подобный раздел в отношении недвижимого имущества. Раздел дома или квартиры в натуре осуществляется на основании судебного решения собственниками самостоятельно либо специализированными организациями при содействии судебных приставов-исполнителей.

Какой дом можно разделить в натуре?

С точки зрения законодательства при рассмотрении подобных дел суд руководствуется ст. 252 ГК РФ и иными нормативными актами, которые уточняют данную статью. В силу того, что истец требует осуществить реальный раздел имущества, суд вынужден изучать не только правовую сторону вопроса, но и техническую возможность выполнения заявленных требований. Для решения этой проблемы суд вправе затребовать от истца техническую документацию на дом, а во избежание негативных последствий назначает и строительно-техническую экспертизу. Именно заключение эксперта ложится в основу решения о возможности раздела дома в натуре. Данная экспертиза также позволяет определить возможные варианты раздела, которые будут соответствовать всем нормативным требованиям.

Совет: для оперативного рассмотрения дела имеет смысл заранее подготовить совместно с экспертами вариант раздела дома или квартиры и представить его суду в ходе заседания. Как показывает практика, суды часто утверждают варианты, предлагаемые истцами.

Отметим, что в настоящий момент нет единообразного подхода к определению возможности раздела недвижимости в натуре. Поэтому даже заключения экспертов, проводящих строительно-техническую экспертизу, в отношении одного и того же объекта могут различаться. В настоящий момент в судах складывается такая практика, что если стороны представили суду заключения экспертов по возможным вариантам раздела, то суд все равно назначит независимую экспертизу в аккредитованной организации, и при вынесении решения будет опираться именно на заключение этой экспертизы.

Кстати, часто суды помимо строительно-технической экспертизы назначают и независимую оценку объектов, которые возникнут после раздела дома в натуре. Делается это с той целью, чтобы в результате раздела собственники получили долю в том размере, которая им принадлежит по закону. Чаще всего в основу оценки в таком случае ложится кадастровая стоимость квартиры или дома, что не всегда отражает их реальную стоимость.

Не смотря на то, что единого подхода к признанию недвижимости пригодной к разделу нет, можно выделить некоторые характерные признаки, которые суды признают необходимыми для раздела дома в натуре:

• Конструктивная возможность – физический раздел дома не повлечет за собой повреждений строительных элементов и конструкции, делающих дальнейшую эксплуатацию дома или его элементов невозможной.
• Объемно-планировочное решение – дом можно разделить без существенной перестройки или серьезной перепланировки.
• Особенности размещения – раздел возможно выполнить таким образом, что не будут задеты права третьих лиц.
• Санитарные требования – объекты, которые получатся в результате выделения доли в натуре, соответствуют санитарным нормам и правилам для жилой недвижимости. Например, выделяемая в натуре доля жилого дома должна иметь достаточную площадь, соответствовать требованиям по уровню инсоляции и т.д.
• Инженерно-технические условия – выделяемая доля должна иметь возможность обеспечения всеми инженерными коммуникациями, которыми оснащен данный дом. При этом допускаются варианты установления режима права пользования в отношении мест общего пользования, расположенных на доле другого собственника. Правда, в последнее время суды все реже прибегают к такому варианту.

Все эти критерии рассматриваются судом в совокупности, и только при наличии положительных ответов по каждому из них суд может вынести решение о разделе в дома в натуре. Если же в какой-то части дом не подходит под критерии возможности выполнения, то он не может быть разделен, при этом суд на основе положений ст. 252 ГК РФ предлагает остальным собственникам выплатить стоимость доли. Например, в суд обратилась гражданка З. с требованием осуществить выделение доли в натуре в доме, который был разделен на доли после расторжения брака с гражданином Т. Из документов следовало, что дом из бруса имеет один этаж площадью 70 кв. м. и состоит из одной комнаты, кухни, санузла, ванной комнаты и веранды, также в общую площадь входит помещение бойлерной с отдельным входом с улицы. Истица представила суду свой вариант раздела, согласно ему веранда, кухня, часть комнаты и ванная комната должны отойти ей, а остальная часть дома – бывшему супругу. По площади такой раздел был абсолютно равен, но с технической точки зрения трудно осуществим. Истица предложила распилить дом на две части и возвести стены, вход в часть мужа сделать на месте бойлерной. Назначенная судом строительно-техническая экспертиза пришла к выводу, что раздел дома невозможен, так как его конструктивные особенности таковы, что любое изменение в его конструкции приведет к ухудшению состояния, а также к нарушению всех нормативных требований к жилым помещениям. Тем более эксперты отвергли вариант истицы с распилом. На основании заключения экспертизы судом было принято решение в иске отказать, при этом суд разъяснил, что собственники вправе договориться и один из них может компенсировать стоимость доли другому.

Совет: если сразу очевидно, что выдел доли в натуре невозможен, то имеет смысл указать в исковом заявлении требование о выплате компенсации стоимости доли на основе того, что выдел доли в натуре в отношении данного имущества объективно невозможен.

Оспаривание выделения доли в натуре

Как было рассмотрено выше, суды всегда внимательно подходят к возможности выделения доли в доме в натуре. Но далеко не всегда остальные собственники недвижимости соглашаются с подобными решениями, поэтому оспаривание раздела дома в натуре не такая уж редкость. Статистика рассмотрения подобных дел показывает, что суды крайне редко отменяют решения о выделении доли в натуре. Тем не менее, положительные решения есть, поэтому стоит рассмотреть такие ситуации более подробно. Основным доводом истцов при оспаривании выделения доли в натуре является ухудшение технического состояния, которое может возникнуть в результате процесса раздела. Для положительного решения истцу необходимо представить доказательства о возможности таких последствий. Как правило, это заключение экспертов, которые делают вывод о технической невозможности раздела на основании фактов, которые не были известны экспертам, проводящим ранее строительно-техническую экспертизу.

Кроме того, основанием для отмены решения о выделении доли в натуре может служить заключение оценщика, согласно которому недвижимость после раздела существенно теряет свою рыночную стоимость или делает объект вовсе неликвидным на рынке. Как правило, такое возможно, если первоначально суд опирался при оценке на кадастровую стоимость, которая часто существенно отличается от рыночной. Например, дом гражданки Д. стоит по заключению оценщика два с половиной миллиона рублей. Но есть решение суда, согласно которому в данном доме половина должна быть выделена её бывшему супругу. Предложенный вариант раздела подразумевает формирование двух объектов недвижимости, имеющих входы с двух противоположных сторон, общую крышу и стену. По заключению оценщика, каждая из обособленных половин дома будут иметь рыночную стоимость не более семисот пятидесяти тысяч рублей. Таким образом, выделение доли бывшего супруга в натуре повлечет за собой серьезную утрату рыночной стоимости недвижимости, тем самым нарушит права истицы. Суд согласился с доводами истицы и отменил вынесенное ранее решение о выделении доли в доме в натуре.

Отметим, что суды неоднозначно подходят к данным вопросам, поэтому другой суд мог вынести противоположное решение. В таком случае суд указывает, что определение рыночной стоимости существующего и планируемых объектов недвижимости при выделении доли в натуре нецелесообразно, так как выделяется конкретный, овеществленный объект права, а не возможные выгоды от его реализации или процесса пользования им. Поэтому говорить о нарушении прав в таком случае нельзя, так как каждый собственник получает в свое полное распоряжение имущество, принадлежащее ему на законных основаниях.

Указанные обстоятельства делают крайне необходимым анализ судебной практики по выделению доли в доме в натуре при обращении в суд с подобным иском. Только на основе подробного анализа можно прогнозировать успех дела, а также планировать участие в нем. Опытный юрист еще при подготовке к процессу определит, насколько успешным станет обращение в суд и всегда подберет необходимую доказательную базу для достижения желаемого результата судебного разбирательства. Особенно важна помощь опытного юриста, если разделу принадлежит самовольная постройка. Здесь должна анализироваться не только правоприменительная практика по разделу собственности, но и судебная практика по самовольной постройке . Аналогично, определенную сложность представляет и выдел доли в доме в натуре в случае, если спор о земельном участке, где он расположен. В такой ситуации необходимо анализировать и обзор судебной практики по земельным спорам . Все это делает выдел доли в доме или квартире весьма непростым делом, требующим самого внимательного изучения правоприменительной практики по самым разным вопросам в сфере применения судами законодательства в области имущественных правоотношений.