Фз 214 какие гарантии. Не надо бояться банкротства

Нет в мире совершенства: даже самый лучший для покупателя новостройки закон об участии в долевом строительстве не защитит его от всех неприятностей. Закон – не бункер, брешь в нем найти всегда можно. Однако не стоит опускать руки. Потраченные деньги можно вернуть, хоть и с потерями, но это все же лучше, чем ничего.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Если вы не читали предыдущую статью « » на данную тему, то можете это сделать сейчас « », а мы перейдем к другим аспектам темы.

Риск недостроя
Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) и договор долевого участия (ДДУ), который заключается на его основе, не дают гарантии получения завершенного строительством объекта недвижимости. «Конечно, с момента регистрации договора долевого участия земельный участок, на котором ведется строительство, и сам строящийся объект передаются в залог участникам долевого строительства», - отмечает Григорий Алтухов , советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер» , но взыскать этот залог очень непросто, да к тому же факт залога не означает, что дом будет достроен и дольщик отметит новоселье.

Когда строительство ведется очень вяло либо вовсе приостановлено и очевидно, что дом не будет достроен в срок, дольщик может обратиться в суд по поводу расторжения ДДУ. Ему придется доказывать, что ситуация тяжелая, и застройщик не исполнит своих обязательств, если суд удовлетворит его иск, участник долевого строительства сможет рассчитывать на возврат уплаченных им денег и проценты за пользование ими. В противном случае придется ждать срока передачи квартиры, указанного в ДДУ, и только спустя 6 месяцев после этого, согласно статье 14 закона 214, можно попытаться обратить взыскание на залог, опять же через суд. Практики подобных дел немного, и обычно тяжбы растягиваются на годы. А закон при этом говорит, что если суд решит удовлетворить требования дольщиков, заложенное имущество будет продано, и каждый дольщик получит часть из вырученных средств пропорционально его доли в долевом строительстве, что может быть даже меньше той суммы, которую покупатель заплатил застройщику, приобретая квартиру.

Кроме того, очень часто в отношении нерадивых застройщиков, которые не могут завершить строительство, начинается процедура банкротства. С одной стороны, это даже неплохо: банкротство, по мнению Андрея Самары, генерального директора ООО «Синергия» (холдинг «СКМ Групп»), - рациональное решение в механизме защиты прав инвесторов, но, с другой стороны, дольщики наверняка столкнутся с колоссальными трудностями.

«Прежде всего, в случае банкротства застройщика участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора с момента открытия конкурсного производства», - рассказывает Дмитрий Гринин, вице-президент, директор имущественно-правового департамента компании «Галс-Девелопмент», а это означает, что возникает право требовать денежную компенсацию. В соответствии со статьей 201.5 «Закона о несостоятельности (банкротстве)» требования кредитора-дольщика могут превысить размер внесенных средств с учетом инфляции, конъюнктуры рынка и т.п., но вот удастся ли удовлетворить хотя бы часть требований – это большой вопрос.

Также с 15 августа прошлого года вступил в силу Федеральный закон от 12.07.2011 № 210 «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», установивший особый порядок банкротства организаций-застройщиков. Благодаря этим нововведениям дольщики теперь могут претендовать на недостроенные жилые помещения и получить право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме . Но путь к этому довольно тяжелый.

Для начала дольщик должен подать требование к застройщику о передаче жилого помещения в арбитражный суд, занимающийся делом о банкротстве, и арбитражному управляющему. Причем, как сообщает Наталья Сергеева, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость», сделать это нужно в течение 30 дней с даты введения процедуры наблюдения. И нужно еще доказать обоснованность своих требований, то есть должны быть предоставлены свидетельства полного или частичного исполнения обязательств перед застройщиком по ДДУ: сам договор, платежные документы, документы о передаче застройщику какого-либо имущества и т.п.

«И только если требование о передаче жилого помещения признается арбитражным судом обоснованным, оно включается в реестр требований о передаче жилых помещений», - говорит Дмитрий Гринин («Галс-Девелопмент»). «Тогда в соответствующей графе реестра указывается уплаченная застройщику сумма (или стоимость переданного имущества), размер недоплаченных платежей и сведения о жилом помещении (его площадь и идентифицирующие данные)», - рассказывает Андрей Самара («Синергия» (холдинг «СКМ Групп»)).

Как показывает практика, попасть в этот реестр со своим требованием иногда очень сложно. Например, среди дольщиков могут оказаться очень предприимчивые и влиятельные лица, которые постараются сократить число требований до минимума (так ведь им достанется больше), либо недобросовестный арбитражный управляющий станет вымогать за включение в реестр определенные бонусы.

Когда же реестр сформирован (а на это отводится минимум 30 дней и максимум 2 месяца), арбитражный управляющий выносит на общее собрание кредиторов вопрос о погашении предъявленных требований путем передачи дольщикам объекта незавершенного строительства и земельного участка. Здесь в дело могут вмешаться влиятельные кредиторы, в интересах которых не передавать имущество дольщикам, а включить его в общую кредитную массу. «Но в любом случае передача жилых помещений дольщикам в соответствии со статьей 201.11 «Закона о банкротстве» возможна лишь при соблюдении ряда условий, среди которых есть и такое, что оставшегося имущества должника должно быть достаточно для погашения текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди», - рассказывает Дмитрий Гринин («Галс-Девелопмент»). Это означает, что если, например, погасить задолженность перед бюджетом без реализации новостройки не получится, дольщикам ее не передадут. В таком случае участники долевого строительства смогут лишь пополнить реестр кредиторов и вернуть свои деньги, если после продажи земельного участка и недостроя и удовлетворения требований кредиторов первой и второй очереди что-то останется.

Правда, сейчас такую несправедливость пытаются устранить с помощью страхования или поручительства банка. «С 1 января 2014 года будет введено обязательное страхование гражданской ответственности застройщика. По замыслу законодателя, оно должно обеспечить исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства, а не только возврат внесенных им денежных средств и возмещение убытков и неустойки. Также страховку можно будет заменить поручительством банка, но без договора страхования гражданской ответственности застройщика либо договора поручительства договоры участия в долевом строительстве регистрироваться не будут», - рассказывает Наталья Сергеева («НДВ-Недвижимость»). Но все это будет распространяться на ДДУ, которые будут заключены лишь после 1 января 2014 года, а пока действуют нынешние правила.

«Причем для реализации вышеуказанной схемы с передачей дольщикам объекта незавершенного строительства участники этого строительства должны учредить жилищно-строительный кооператив (ЖСК)», - сообщает Наталья Сергеева («НДВ-Недвижимость»), что само по себе не так уж просто. К тому же между дольщиками возможны споры о долях в незавершенном строительстве, и в результате можно получить жилое помещение, не соответствующее тому, что было указано в ДДУ, то есть отличающееся по планировке, метражу, расположению в доме. И потом, доля в незавершенном строительством объекте – это совсем не то же самое, что готовое жилье. Чтобы в доме можно было жить, его нужно достроить. «А для этого кооперативу придется перевести на себя все права на достройку объекта, собрать деньги, необходимые для завершения строительства, найти подрядчика и проконтролировать его работу», - говорит Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ» . Но, впрочем, дом можно и не достраивать. «Тогда земельный участок и недострой выставляются на аукцион, а после продажи вырученные денежные средства распределяются между дольщиками», - сообщает Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP. Однако жилья от этого не прибавится.

Стоит еще отметить, что предъявлять претензии на долю в незавершенном строительстве в случае банкротства застройщика могут только те дольщики, которые вносили денежные средства напрямую застройщику, а не через посреднические фирмы. И отвечать перед дольщиками может только застройщик и только своим имуществом. Сейчас же очень распространена практика, когда девелопер создает небольшую компанию, которая объявляется застройщиком, но не имеет в собственности практически ничего. Девелопер ссужает ей деньги на аренду участка под строительство, разработку проектной документации, аренду техники и т.п., а компания возвращает их средствами дольщиков. Если во время строительства у девелопера не возникает финансовых проблем, дольщики получают квартиры и все довольны, а если проблемы возникают, то банкротом объявляется застройщик, у которого нет практически никаких активов, девелопер же ответственности перед дольщиками не несет.

Проблемы у дольщиков могут быть и в том случае, когда недострой передается новому застройщику (не важно, обанкротился ли прежний или продал проект), ведь, как отмечает Андрей Самара («Синергия» (холдинг «СКМ Групп»)), ни жилищное, ни градостроительное законодательство не предусматривают механизм правопреемства, а значит, может произойти все, что угодно.

Немного советов
В общем, 214-й закон и договор долевого участия не являются панацеей и не решают всех проблем. Но если выбор стоит между проектом, который возводится по закону, и проектом, где квартиры реализуют по «серым» схемам, выбирать лучше первый: «Хотя бы потому, что работать по 214-му закону может только компания, которая получила все необходимые документы и разрешения, а значит, перспектива завершения строительства более высокая», - говорит Галина Санамян, директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate. Однако при этом нужно обязательно изучить компанию-застройщика, ведь это только добропорядочные фирмы сначала получают разрешения и оформляют документацию, а мошенники могут просто вводить в заблуждение.

«Покупателям прежде всего надо обратить внимание на репутацию застройщика, на его историю. Застройщик должен иметь многолетний опыт работы на рынке, не омраченный недостроенными объектами. Стоит проанализировать количество домов, которое строит компания в данный момент, и имеющиеся у нее оборотные средства. Важно оценить открытость и публичность организации. А еще косвенным признаком надежности служит сотрудничество с ипотечными банками, ведь они перед кредитованием новостройки всегда тщательно проверяют разрешительную документацию на объект и самого застройщика», - говорит Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью группы компаний «ПИК». Если компания вызывает хоть какие-нибудь сомнения, лучше с ней не связываться. Это же относится и к проекту, который надо изучить не менее тщательно, чем застройщика, проанализировав разрешительную и проектную документацию, ход строительства и форумы по новостройкам. Также можно поискать информацию о проекте на сайтах обманутых дольщиков (например, на портале «Однодольщики»), где приводятся списки проблемных новостроек. Хорошим подспорьем может стать и рубрика портала «Индикаторы рынка недвижимости» «Покупаем новостройку без риска», где публикуется рейтинг надежности новостроек и даются полезные советы по приобретению строящегося жилья. Кроме того, «белые списки застройщиков», работающих в Москве публикует Москомстройинвест, а администрация Московской области, напротив, на своем сайте публикует списки проблемных объектов.

Когда же проект выбран, оплачивать квартиру лучше напрямую застройщику, а не через посредников. И нужно внимательно изучать договор долевого участия, там должны быть четко описаны характеристики квартиры, которые позволяют ее идентифицировать в , установлены сроки сдачи объекта и порядок оплаты, а также прописаны обязанности застройщика и дольщика. «Кроме того, есть не такие важные на первый взгляд пункты, без наличия которых ДДУ можно признать недействительным. К ним, например, относится раздел гарантийных сроков, которые не могут составлять менее 5 лет и исчисляются со дня передачи объекта дольщиком», - сообщает Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). Естественно, договор, не содержащий таких пунктов, заключать не стоит. «И вообще нужно настаивать, чтобы все то, о чем красиво рассказывают представители застройщика в офисе продаж, было прописано в договоре, и чем подробнее, тем лучше, - советует эксперт, - тогда у покупателя будет аргумент для предъявления претензий».

Если же, несмотря на всю осторожность, придется столкнуться с затягиванием сроков сдачи дома, то, помимо предъявления требований к застройщику о компенсации, можно попытаться ускорить строительство, хотя четких механизмов для этого и не существует. «Например, стоит выяснить причины затягивания сроков и направлять жалобы в организацию, которая вызывает задержку, или в вышестоящий орган. Это может быть местная администрация, компания, которая занимается подведением коммуникаций и т.п. И конечно, все претензии необходимо оформлять в письменном виде, поскольку устные комментарии и договоренности не имеют юридической силы», - советует Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). А если причина задержки кроется в самом застройщике, то, как сообщает Андрей Самара («Синергия» (холдинг «СКМ Групп»)), на него можно воздействовать через местный орган государственной власти, осуществляющий контроль за долевым строительством. В этом случае получится применить к недобросовестному застройщику еще и меры административной ответственности, что может его поторопить.

Ну а если дело совсем плохо, и стройка медленно, но верно переходит в долгострой, и перспективой застройщика становится банкротство, лучше расторгать договор и требовать возврата денег. Без потерь в этом случае, скорее всего, не обойтись (как минимум будет потрачено время на ожидание жилья), но, возможно, при определенной настойчивости их удастся свести к минимуму.

Резюме
Сегодня квартиры в новостройках должны продаваться в соответствии с ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и чаще всего продажи оформляются договором долевого участия. Такой механизм позволяет защитить покупателей-дольщиков от многих проблем, которые могут возникнуть в ходе строительства или при передаче квартиры, но не на 100%. Даже при использовании ДДУ долевое строительство содержит в себе долю риска, можно столкнуться и с низким качеством объекта, и с серьезным затягиванием сроков строительства, и с недостроем, так что, покупая строящееся жилье, нужно быть предельно внимательным и острожным. В общем, на закон надейся, а сам не плошай.

Указанные требования включаются в реестр требований кредиторов на основании определения арбитражного суда о включении указанных требований в реестр требований кредиторов.Вопрос целесообразности данных действий каждый дольщик должен решить для себя индивидуально. 2. Вопрос: При введении следующей стадии конкурсного производства, что ожидает дольщиков данного жилого комплекса. (для 1 и 2 очереди)Ответ:На основании ч. 1 ст. 124 Федерального закона N 127-ФЗ принятие арбитражным судом решения о признании должника банкротом влечет за собой открытие конкурсного производства.Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 131 Федерального закона N 127-ФЗ все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Чем опасен 214-фз

Важно

Заключая договор долевого участия, дольщик конкретизирует объект, в строительство которого он вкладывает деньги (т.е. в договоре прописывается номер дома, этаж, номер квартиры, метраж, количество комнат и др.). Решение о распределении квартир принимается на общих собраниях правления ЖСК.

При этом нередки случаи, когда в строящемся доме квартир планируется в разы меньше, чем самих пайщиков, профинансировавших эту стройку, и те пайщики, которые вступили в кооператив последние, могут получить квартиру в числе первых. Привлечение денежных средств граждан для строительства в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) гарантированной защиты прав их членов как участников долевого строительства не предусматривает.

Деятельность ЖСК и ЖНК регулируется положениями Жилищного кодекса РФ и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» соответственно.

Не надо бояться банкротства

Внимание

Дата регистрации: 16.02.2010Сообщений: 1,498 Re: 214-ФЗ и Закон «О банкротстве» а как же тогда нормы ЗОБ о залоге+ Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя»продажа с обременением тоже возможна, строить в конкурсном производстве никто не будетзакон о банкротстве применяется как спец.норма #7 IP/Host: 109.170.101.

Дата регистрации: 04.05.2008Сообщений: 5,463 Re: 214-ФЗ и Закон «О банкротстве» Philosopher, право на незавершенку за кем зарегено? Подробнее ситуацию опишите вместо того, чтобы огрызаться на участников! LAWFIRMAG LEGAL SHARKS #8 IP/Host: 195.208.11.

В чем суть фз-№214 «об участии в долевом строительстве»?

Необходимо учитывать, что такое заявление должно быть подано в Арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика в строго установленные сроки. В силу действия ст. 71 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» дольщик должен подать заявление с требованием о передаче жилого помещения в течение месяца с даты публикации сообщения о банкротстве застройщика.

Инфо

Если же он подает такое заявление по истечении этого срока, то требование дольщика будет уже рассматриваться в рамках другой стадии банкротства. Однако, в настоящее время Федеральный закон № 210 установил некоторый переходный период, дав возможность дольщикам заявить свои требования о передаче жилых помещений в арбитражные суды по уже имеющимся в их производстве делам о банкротстве в течение 60 дней с даты опубликования настоящего федерального закона (п.

5 ст. 3 ФЗ- 210).

Post navigation

Однако, в данном случае, закон дает возможность передать объект долевого строительства дольщикам и без предварительного погашения задолженности кредиторам-залогодержателям, если последние дадут свое согласие на такой перевод. 4) в жилом доме, который построен или будет построен в будущем жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений. На объекте нет двойных продаж. Однако, касательно признания права собственности на квартиры в построенном доме, законодатель оставил для дольщиков одну лазейку.

Согласно п. 8 ст.

Комплекс градостроительной политики и строительства города москвы

Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 214-ФЗ) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.Таким образом, у участников долевого строительства жилого комплекса «Иннокентьевская слобода» в настоящее время находится в залоге право аренды на земельный участок, а также объект незавершенного строительства.На основании ч. 1 ст.

Банкротство при фз-214 (иск-запад)

Таким же образом нужно действовать, если проблемы обнаружатся в течение гарантийного срока, указанного в ДДУ. Прямое обращение к застройщику должно носить формальный характер, так как практика показывает, что компании добровольно выполняют работы по гарантии весьма нечасто.

Как и в случае с лишними квадратными метрами, в суде потребуются доказательства – дольщику необходимо будет заказать и оплатить строительно-техническую экспертизу, которая подтвердит (или не подтвердит) наличие недочетов и определит объем расходов, необходимых для их устранения. Но нужно учесть, что эксперт при подсчете расходов на устранение недостатков, может выйти вовсе не ну ту сумму, которую желает получить истец.

В результате компенсация, полученная дольщиком через суд, может не окупить даже расходы на экспертизу.

Какие гарантии дает дольщикам 214 фз, суть закона

Особенности банкротства застройщиков определены принятым в 2011 году Федеральным законом № 210-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” и статьи 17 и 223 Арбитражно-процессуального кодекса РФ в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекающих денежные средства участников строительства…». В закон внесен специальный параграф № 7 «Банкротство застройщиков».
По закону дело о банкротстве может быть возбуждено, когда в течение более чем трех месяцев застройщик, привлекающий денежные средства граждан, не может расплатиться с кредиторами или исполнить обязанности по уплате обязательных платежей, минимальная сумма которых превышает 300 тыс. руб. В ходе судебного процесса о банкротстве арбитражный суд рассматривает возможности удовлетворения застройщиком требований кредиторов: государства, банков, поставщиков, дольщиков.

Как действовать, если застройщик нарушает 214-фз

Если стадия готовности высокая и уже есть все этажи и квартиры на них, то дольщики могут получить право собственности на квартиры. Право собственности позволяет дольщикам объединиться в жилищно-строительный кооператив и достроить дом самостоятельно, если такой вариант им подходит больше, чем ждать назначения компании, которая завершит стройку. Поиск такой компании может сильно затянуться. Так что вариант с правом собственности отметать не стоит. Кроме того, такой собственник может продать свою недвижимость в недостроенном доме.
Страховка и фонд нам помогут ВАЖНО С 2017 года за достройку домов компаний-банкротов будет отвечать специальный компенсационный фонд Отдельно стоит сказать об обязательном страховании ответственности застройщика. Страховку должен оформлять каждый девелопер, который реализует проекты по 214-ФЗ.
Наконец, застройщик может обанкротиться. При всех вышеперечисленных прецедентах, дольщики не смогут получить квартиры в собственность. Дополняя изложенный выше пункт, необходимо обратить внимание на то, что рассматриваемый 214-ФЗ в действующей редакции не обеспечивает дольщикам право на оплаченное имущество при банкротстве застройщика.
При банкротстве строительной компании договоры долевого участия утрачивают свою силу, а у дольщиков аннулируется право претендовать на предполагаемые к получению метры. 214-ФЗ не способен подстегнуть застройщика на надлежащее исполнение обязательств Согласно судебной практике, данный закон не способен подстегнуть застройщика на надлежащее исполнение обязательств и выплату убытков и неустойки в надлежащем размере.

Банкротство если зарегистрированы по 214 ap

В случае расторжения договора Вы можете оказаться и без денег и без квартиры. В части совершения участниками долевого строительства иных действий, направленных на защиту своих прав, Служба не может давать каких-либо рекомендаций до того времени, пока по вопросу банкротства застройщиков, привлекающих денежные средства дольщиков, а также по вопросу признания права собственности на долю в объекте долевого строительства не сложится устойчивая судебная практика, которая позволит со стопроцентной вероятностью судить о правовых последствиях в случае совершения того или иного действия.

Редактировано 3 раз(а). Последний раз 2010-06-18 13:33 пользователем Philosopher. #18 IP/Host: 80.240.215. Re: 214-ФЗ и Закон «О банкротстве» Здравствуйте!Я прочитала ваши сообщения и мне интересно узнать как у вас сейчас обстоят дела.

Федеральный закон РФ №214 регламентирует отношения сторон, участвующих в долевом строительстве: застройщика и покупателя (дольщик) .

А механизм реализации квадратных метров в новостройке - договор долевого участия (ДДУ).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

ФЗ №214 был принят в 2004 году. До принятия закона застройщики начинали возводить объект сразу, получив доступ к участку. Документы оформлялись по ходу работы, квартиры поступали на реализацию на ранней стадии строительства, так как необходимо было финансирование на постройку здания.

Стоимость квадратного метра была ниже, чем цена на вторичном рынке жилья. Все это делало покупку помещения в новостройке выгодным мероприятием. Но приобретение сопровождалось рисками для покупателя.

Права граждан не были защищены, недобросовестные фирмы пользовались этим, получая с покупателей деньги, через фиктивные компании выводили их в свободные зоны и объявляли себя банкротами.

С принятием ФЗ №214 приобретатели могут вздохнуть свободнее. Закон гарантирует защиту интересов и имущества граждан при участии в долевом возведении зданий. Закон защищает права покупателей, но не гарантирует окончательное строительство объекта и передачу жилой площади в их собственность.

Гарантии закона применимы к дольщикам, подписавшим ДДУ. ФЗ №214 исключает мошенничество со стороны застройщиков. Статья 3 этого закона запрещает строительной компании заключать соглашение ДДУ если:

• Не получено разрешение на постройку объекта;
• Не опубликована и не представлена проектная декларация;
• Отсутствует госрегистрация права собственности на землю под строительство или договор аренды/субаренды.

При банкротстве организация не имеет права оставить дольщиков с пустыми руками. Согласно статье 13 ФЗ №214 у участников долевого договора, с момента его регистрации, в залоге находятся:

• Участок земли, принадлежащий компании;
• Многоквартирный объект на этом участке.

Недостроенная недвижимость выставляется на торги для выплаты долга предприятия-банкрота.

Для безопасности денежных средств покупателя в законе прописано условие аккредитив - счет в банке, на него вносятся деньги перед регистрацией жилья. Чтобы организация смогла воспользоваться средствами, она предъявляет зарегистрированный документ долевой сделки.

ДДУ ФЗ №214 – на что обратить внимание?

Единого образца для соглашения ДДУ нет. Условия разные, поэтому шаблон отсутствует. Перед подписанием следует обратить внимание на:

1. Четкий срок сдачи возведенного объекта - день, месяц, год. Дата окончания строительства не может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке;
2. Данные о сроках уплаты, цена за квадратный метр жилплощади;
3. Наличие гарантийного срока на объект;
4. Месторасположение квартиры в здании - этаж, номер помещения, квадратура, количество комнат.

Если полученная жилая площадь отличается метражом в большую сторону от ранее запланированных параметров по результатам обмера, то покупателю придется доплачивать за эти метры. Чтобы этого не допустить, прописывается пункт об изменении площади и об ответственности компании за нарушение.
На случай суда в договоре прописывается город, удобный дольщику для разбирательства в арбитраже.

Какие изменения были в ФЗ №214 за время его действия?

ФЗ №214 за время своего действия претерпел несколько изменений, одобренных в 2012 году. В законе появился один из главных пунктов: методы обеспечения обязательств застройщиком.

Обязательства строительной компании обеспечиваются поручительством банка. Финансовое учреждение должно удовлетворять требованиям:

1. Банковская деятельность - от 5 лет;
2. Действующая лицензия на осуществление банковских операций;
3. Уставные средства - от 200 млн рублей;
4. Собственные капитал - от 1 млрд рублей.

Как способ обеспечения обязательств - заключение фирмой соглашения страхования гражданской ответственности. Страховая должна работать не менее 5 лет с уставными средствами от 120 млн рублей и собственным капиталом от 400 млн рублей.

В случае нарушения предприятием договора им возмещаются убытки, выплачивается , возвращаются денежные средства дольщику.

Какую ответственность сторон предусматривает Федеральный закон №214?

Благодаря закону у покупателей есть гарантия сохранения финансов, вложенных на начальной стадии строительства. Но ФЗ №214 защищает и права застройщика. Если покупатель нарушает пункт соглашения по внесению средств, то он выплачивает неустойку от 1/300 ставки рефинансирования за день просрочки.

Многие строительные компании привлекают финансы дольщиков на окончательном этапе возведения здания. За счет этого у покупателя сводится к минимуму риск проблем при приобретении жилья. Но в этом случае цены на квартиру выше, чем на этапе начала строительства, квадратные метры по стоимости приближаются к рыночной цене готовой жилплощади.

При составлении лучше воспользоваться помощью квалифицированного юриста. Застройщик может внести в соглашение невыгодные условия для дольщика. Специалист может помочь разобраться в тонкостях документа. И если после проверки приобретатель не согласен с каким-либо пунктом, то он вправе потребовать от компании изменить договор.
Перед подписанием соглашения необходимо:

• Изучить деятельность и отзывы о строительной организации;
• Проверить дату регистрации компании, ее историю;
• Проверить отсутствие иска о признании фирмы банкротом.

Какие положения Федерального закона №214 являются самыми важными?

Соглашение ДДУ - гарантия, защищающая покупателей от нечестной деятельности застройщика. ФЗ №214 выделяет основные моменты при заключении документа:

1. Подписание договора осуществляется после получения и регистрации строительной компанией права собственности на землю или ее аренду, где будет возводиться новостройка.
2. Застройщик обязан за 14 дней опубликовать в СМИ, интернете информацию о проекте будущей постройки.
3. ДДУ обязателен к регистрации. Это дает гарантию на отсутствие двойной продажи жилья.
4. При просрочке или затягивании сроков сдачи объекта организация выплачивает штрафы, неустойки, прописанные договором.
5. При обнаруженных строительных дефектах во время , предприятие обязано устранить недочеты безвозмездно своими силами. Или уменьшить стоимость квартиры, сумма равная для устранения недостатков.

От каких возможных рисков ФЗ №214 не защищает дольщиков?

Федеральный закон №214 защищает права дольщиков, и единственная проблема для них - банкротство фирмы. Но даже при действующем законе недобросовестные компании обходят многие положения.

Строительные организации часто проводят различные рекламные акции и скидки на покупку квартиры. Потенциальные покупатели не интересуются, по какой схеме работает застройщик. Если компания ведет свою деятельность не в соответствии с законом, то приобретение жилой площади может обернуться риском.

Недобросовестные корпорации начинают строительство до момента получения права собственности на участок, опубликования проекта и других аспектов. Это оборачивается для покупателя в лучшем случае - затягивание сроков возведения объекта, в худшем - судебные разбирательства, связанные с незаконной постройкой.

Риск с приобретение квадратных метров связан и с двойной продажей помещения. Закон гарантирует невозможность двойной реализации квартиры. Но некоторые застройщики затягивают процесс регистрации соглашения ДДУ, дольщики успевают выплатить большую часть стоимости жилья, а компания незаконно продать квартиру еще раз.

Надежная строительная организация не должна препятствовать регистрации договора и обязана представить дольщику документы.

Дефекты новостроя - риск, от которого закон не защищает в полной мере. Некоторые фирмы намеренно сокращают расходы на материалы, присваивая финансовую разницу себе. По закону строительная организация обязана устранить все недочеты или выплатить неустойку для их исправления. Но на практике цена на жилплощадь к моменту ее приемки возрастает, поэтому покупатели соглашаются на дефекты, чтобы не потерять прибавочную стоимость в денежном плане.

В случае обнаружения недочетов, если фирма не стремится исправлять их или шантажирует увеличением сроков строительства, дольщик имеет право подать иск в суд для расторжения документа и взыскать сумму, выплаченную им на момент составления ДДУ.

При любой схеме приобретения жилья есть риски, но договор ДДУ, опираясь на ФЗ №214, дает большую гарантию на их отсутствие. Покупая квартиру в новостройке лучше заранее узнать о деятельности застройщика, изучить их документацию (строительная компания не должна препятствовать этому), ознакомиться с прошлыми проектами организации.

Безопасность потенциального покупателя обеспечивается им самим.

Привожу выдержку:

В случае банкротства застройщика применяются правила Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) с учетом принятых в июле 2011 года поправок - тогда был введен специальный раздел, посвященный банкротству застройщика. Особенно важно, что под защитой закона оказываются не только заключившие ДДУ «дольщики», но и вовлеченные в «серые» схемы участия в долевом строительстве граждане (предварительный договор купли-продажи, договор займа, договор инвестирования, договор простого товарищества и т.д). При этом перечень подобных схем является открытым, что позволяет суду признать гражданина «обманутым дольщиком» и при наличии иного, не поименованного в законе, договора (ч. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Гражданин имеет право предъявить денежное требование либо потребовать передачи ему жилого помещения , если строительство дома завершено (ст. 201.4 Закона о банкротстве). В противном случае «дольщикам» может быть передан объект незавершенного строительства при соблюдении требований ч. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве и с созданием жилищно-строительного кооператива , куда войдут участники долевого строительства.

При удовлетворении денежных требований «дольщики» относятся к кредиторам третьей очереди (ст. 201. 9 Закона о банкротстве). Это означает, что их требования будут удовлетворены в приоритетном по отношению к прочим кредиторам порядке после выплат лицам, перед которыми застройщик несет обязательства по возмещению вреди жизни и здоровью, морального вреда, выплате заработной платы и выходных пособий, а также вознаграждений авторам интеллектуальной собственности.

Если строительство дома с высокой степенью вероятности не будет завершено или возник риск банкротства застройщика, участнику долевого строительства имеет смысл обратиться за признанием права собственности на часть незавершенного строительством объекта . Правда, суд может и отказать в удовлетворении такого требования (см., например, апелляционное определение ВС Республики Башкортостан от 27 июня 2013 г. по делу № 33-6698/2013), однако и примеры разрешения дела в пользу «дольщика» тоже есть (апелляционное определение ВС Республики Башкортостан от 20 мая 2013 г. по делу № 33-4350/13, апелляционное определение Вологодского областного суда от 13 мая 2013 г. по делу № 33-418/2013, апелляционное определение Липецкого областного суда от 12 ноября 2012 г. по делу № 33-2659/2012, апелляционное определение Кировского областного суда от 15 мая 2012 г. по делу № 33-1380/2012).

Кроме того, дольщики могут обратить внимание Минрегиона России, соответствующего подразделения областной администрации, прокуратуры или полиции на долгострой. Следует отметить, что обращение к уполномоченным органам нередко оказывает нужный эффект - к примеру, по итогам 2012 года было введено 322 «проблемных» объекта жилищного строительства и обеспечены имущественные интересы более 29 тыс. граждан , чьи права были нарушены недобросовестными застройщиками. Иными словами, усилиями контрольно-надзорных ведомств права «дольщиков» восстанавливаются примерно в трети случаев.

Законодательство о долевом участии в долевом строительстве постоянно совершенствуется с целью установления гарантий для наименее защищенной стороны - «дольщика». К примеру, 10 октября текущего года Госдума приняла в первом чтении законопроект, предлагающий проводить ежегодные проверки застройщика 5. Напомним, по общему правилу плановые проверки предпринимателя проводятся не чаще одного раза в три года, однако современные многоквартирные дома в среднем возводятся за один-два года, поэтому плановая проверка застройщика по конкретному объекту может вообще не состояться.

Кроме этого, я со своей стороны проверил информацию о вашем застройщике. В настоящее время он не внесен в реестр недобросовестных поставщиков. Также компания в настоящее время не является участником судебных разбирательств по договорам долевого строительства и пр.

С уважением

Кирилл Подколзин

На текущий момент большая часть строительства возводимых многоэтажных жилых домов финансируется в рамках долевого участия.

Последние изменения в экономике привели к потере недорогих кредитов из-за рубежа, платежеспособный спрос населения сократился.

Ситуацию осложнило банкротство некоторых застройщиков, по чьей вине многие дольщики потеряли и свои средства и собственность, без каких-либо гарантий возврата утраченного.

Такая ситуация ситуация обнажила многие проблемные моменты законодательного регулирования долевого строительства. С целью решения возникших проблем в 2014-2016 годах было инициировано внесение изменений в закон № 214-ФЗ .

Новый фонд должен полностью заменить обязательное страхование и повысить эффективность защиты дольщиков. Целевая направленность Государственного компенсационного фонда – поиск решения вопросов участников долевого строительства, обманутых дольщиков. Задача организации – поиск финансирования для завершения строительства или выплата.

Узнать о попадании в реестр обманутых дольщиков и какие гарантии защиты прав граждан он дает можно в нашем следующем .

Согласно принятым положениям застройщики обязаны отчислять в вышеуказанный фонд средства в размере, не превышающем 1% размера оценки всего строительства, заявленного в проекте.