Схемы мошенничества при продаже земельных участков - наш квадратный метр. Мошенничество с земельными участками Мошенничество с оформлением земли на другое лицо

Дата: 11.07.2023

о я с о т ф VO >s о

Особенности квалификации

мошенничеств, совершаемых при осуществлении сделок с земельными участками

Гонов М.А.

The article is written by post-graduate Gonov M.A. tells about modern methods of struggle against fraud in the deals with land trade. There are generalized the facts from law enforcement practice concerning all the registered crimes in the field of land trading and some recommendations to qualify them are given. The author gives his opinion on a discussion, representing in modern juridical literature, which is about an opportunity of admitting real estate as an object of misappropriation of allforms.

В условиях наблюдающегося в последнее время повышенного спроса на земельные участки и прогрессирующего роста цен на них уровень мошенничеств с такими участками существенно увеличился. Квалификация данных видов мошенничеств в правоприменительной практике вызывает немало трудностей, так как для их совершения преступники используют многоходовые и хорошо законспирированные комбинации. В связи с этим автор настоящей статьи произвел попытку разработать рекомендации по квалификации отдельных способов совершения отмеченных мошенничеств.

Совершение почти всех мошенничеств с земельными участками связано с подделкой документов и их дальнейшим использованием при заключении гражданско-правовых сделок. В этих случаях отдельной уголовно-правовой оценки требует только факт подделки документов, а их использование для облегчения совершения преступления является неотъемлемым признаком мошенничества и дополнительной квалификации по ч.3 ст. 327 УК РФ не требует. Однако, рассматриваемые виды мошенничеств достаточно часто совершаются с использованием так называемых подложных документов, которые выдаются соответствующими государственными органами и в установленном порядке, но содержащиеся в них сведения не соответствуют действительности.

Результаты изучения уголовных дел о мошенничествах с земельными участками свидетельствуют о том, что получение таких документов, как правило, становится возможным вследствие: ненадлежащего выполнения должностными лицами своих обязанностей и по их небрежности (в 27% случаев);

Получения должностными лицами незаконных вознаграждений (в 43% случаев);

Наличия корыстной и иной личной заинтересованности у должностных лиц в успешном совершении мошенничества (в 28% случаев);

Опасения должностными лицами осуществления угроз, высказываемых преступником или иными лицами (в 2% случаев).

Квалифицировать действия должностных лиц в первом случае необходимо по ст. 293 УК РФ как халатность, во втором - по ст. ст. 33 ч.5 и 159, 290, 292 УК РФ, т.е. как пособничество в совершении мошенничества, получение взятки и служебный подлог. Аналогичной квалификации требуют действия, описанные и в третьем случае, если из квалификации будет исключена ст. 290 УК РФ. В четвертом случае привлечение должностного лица к уголовной ответственности невозможно в силу наличия обстоятельств, исключающих преступность его деяния - психическое принуждение (ст. 40 УК РФ) и крайняя необходимость (ст. 39 УК РФ). Действия же субъектов таких преступлений подпадают под признаки не только мошенничества, но и подстрекательства к служебному подлогу.

Мошенничества с земельными участками зачастую выражаются в обмане о предмете гражданско-правовой сделки. Например, покупателю показывается благоустроенный участок, расположенный в привлекательном для него месте, а в договоре купли-продажи указывается иное местоположение земельного участка, стоимость которого значительно ниже. Таким образом покупатель не только приобретает земельный участок, кото-

Инспектор организационно-аналитического отделения учебного отдела АЭБ МВД России.

рыи не желал покупать, но еще и по сильно завышенной цене.

Без всякого сомнения, указанные действия следует квалифицировать как мошенничество. Вместе с тем, в подобных случаях нередко возникают трудности при определении размера причиненного ущерба. Как его исчислять: в виде разницы между реальной стоимости приобретенного земельного участка и выплаченной суммой или в полном размере всех произведенных потерпевшим выплат?

В описанном случае субъект преступления утрачивает право собственности на принадлежащий ему земельный участок в пользу потерпевшего. В связи с этим при определении размера похищенного имущества правоприменитель должен исходить из размера имущества, хищение которого охватывалось умыслом субъекта этого преступления. Все неудобства, связанные с возникшей для потерпевшего отсрочкой приобретения желаемого участка, могут получить свое материальное воплощение через оценку морального ущерба и наряду с ущербом в виде упущенной выгоды могут быть удовлетворены в рамках гражданского иска, заявленного на предварительном следствии или в судебном заседании.

Момент окончания мошенничества, как и любого другого хищения, во всех случаях напрямую связан с моментом завладения виновным имуществом и его реальной возможностью распорядиться им по своему усмотрению. Однако из этого правила некоторые авторы пытаются делать исключения, указывая, что в условиях исполнения гражданско-правовых обязательств момент окончания преступления связан не с указанными условиями, а с моментом истечения срока исполнения таких обязательств. Такая позиция аргументирована тем, что до наступления обусловленного в договоре срока лицо может изменить свою первоначальную позицию и исполнить обязательство1.

Автор считает, что описанная проблема имеет не столько уголовно-правовую, сколько уголовно-процессуальную природу. Приведенная позиция обусловлена трудностью доказывания в действиях виновного умысла на совершение мошенничества. Квалифицируя такие деяния необходимо исходить из того, как лицо распорядилось полученными средствами, имело ли оно реальную возможность в выполнении обязательств и предпринимало ли какие-либо действия для их вы-

полнения. Таким образом, мошенничество, направленное на хищение аванса или задатка за земельный участок, может быть признано оконченным и до момента истечения срока по этим обязательствам.

Кроме этого, для правильной квалификации деяния очень важно установить момент возникновения умысла на хищение полученных средств. Мошенничество имеет место только тогда, когда умысел на хищение возник до момента заключения соглашения об исполнении обязательств, а само заключение такого соглашения являлось лишь средством обмана. Если же умысел на хищение чужого имущества возник уже после заключения соглашения, то деяние виновного должно быть квалифицировано как присвоение или растрата (ст. 160 УК РФ). Такое правило вытекает из определения Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 12.02.1996г., в котором совершенно справедливо указано, что ответственность за мошенничество наступает только тогда, когда доказано, что имущество передано виновному под воздействием обмана2.

Неменьшую трудность в квалификации вызывают и деяния, связанные с полным или частичным захватом чужих земельных участков. Такие деяния оказываются за пределами действия норм уголовного законодательства. Например, норма о самоуправстве (ст. 330 УК РФ) в этих случаях не может применяться, так как виновные лица не имеют на эти земельные участки ни действительного, ни предполагаемого права. Таким образом, отсутствие в УК РФ нормы о неправомерном завладении чужим недвижимым имуществом без признаков мошенничества и вымогательства можно признать пробелом в уголовном праве. Такая норма содержалась в УК РСФСР (ст.148-2), однако принятый в 1996 году УК РФ такой нормы не предусмотрел. Вместе с тем, отмеченные деяния в современной действительности приобретают все большую остроту и опасность. А непринятие должных мер ставит под сомнение незыблемость принципа социальной справедливости.

Мошенничества с земельными участками иногда сочетаются с применением в отношении потерпевших насилия, в связи с чем в правоприменительной деятельности могут возникать некоторые сложности при квалификации таких деяний.

Мошенничество, направленное на отчуждение земельных участков, как и любых других объектов недвижимости,

о я с о т ф ю

о я с о т ф VO >s о

считается оконченным с момента юридического оформления перехода права собственности. Процесс оформления перехода права собственности на земельные участки довольно длителен. При этом на каждой стадии перехода права собственности от одного владельца к другому требуется непосредственное участие собственника отчуждаемого участка или его представителя. В этот период времени потерпевший может распознать обман мошенников и принять меры к прекращению действий, направленных на отчуждение принадлежащего ему земельного участка. Например, отозвать доверенность на право осуществления регистрационных действий с земельным участком, бездействовать при необходимости оформления документов с его стороны, обратиться в правоохранительные органы и т.д. Если же после обнаружения потерпевшим обмана субъект преступления не оставляет своих преступных намерений, то последующие действия по отчуждению земельного участка могут сопровождаться насилием и угрозой такого насилия. Таким образом, возникает дилемма: как квалифицировать рассматриваемое деяние - по статье за мошенничество или вымогательство? Автор убежден, что при наличии указанных условий (изменение способа совершения преступления), мошенничество перерастет в вымогательство, точно также как кража может перерасти в грабеж.

В ряде случаев для насильственного способа отчуждения земельных участков характерны признаки обмана. Таким образом, как вымогательство, а не как мошенничество следует квалифицировать действия субъекта, направленные на создание у потерпевшего иллюзии о мнимом долге, с последующим требованием, под угрозой применения насилия передачи прав на земельный участок или другое имущество в качестве погашения долга. При таких обстоятельствах собственник передает право на свое имущество под угрозой, а не в результате обмана.

Психическое насилие в виде угроз потерпевшему (иногда это заканчивается убийством) имеет место и после совершения оконченного мошенничества, когда формально право собственности на земельный участок перешло в пользу субъекта мошенничества. Такое насилие мотивируется желанием виновного сокрыть совершенное преступление и избежать расходов, связанных с возможным при-

знанием сделки по купле-продаже земельного участка недействительной. В этом случае необходимо учитывать, что хищение в форме мошенничества к моменту применения насилия уже окончено, и насильственные действия совершаются уже не с целью хищения. В этой связи действия виновных должны квалифицироваться по совокупности совершенных преступлений, а не как вымогательство, разбой или грабеж.

Вопрос о признании недвижимого имущества, а также права на него в качестве предмета хищений отличных от мошенничества или вымогательства в юридической литературе стоит довольно остро. В частности, предлагается отойти от традиционного понимания хищения как перемещения имущества в пространстве с постоянного или временного его местонахождения, в результате которого собственник или иной владелец лишается контроля над своим имуществом, перестает обладать им, а виновный становится фактическим владельцем этого имущества. В своей работе С. Скляров утверждает: «требование немедленного переоформления права собственности на какое-либо недвижимое имущество либо выдачи доверенности на совершение указанных действий под угрозой применения насилия в зависимости от его характера должно квалифицироваться как разбой или покушение на грабеж»3.

Автор не согласен с приведенной позицией и изложенную точку зрения считает спорной. Во-первых, одномоментное переоформление права собственности на недвижимость невозможно (как уже указывалось, этот процесс характеризуется своей долговременностью), а грабеж или разбой нельзя отнести к преступлениям длящегося характера. Во-вторых, при требовании выдачи доверенности на право совершения сделок с недвижимостью можно вести речь лишь о приобретении права на эту недвижимость, что не отражено в диспозициях норм уголовного закона, устанавливающих ответственность за разбой и грабеж.

Вместе с тем правовая оценка приведенного С. Скляровым примера преступного поведения как вымогательства вызывает ряд трудностей. Из примера видно, что требования преступника подкреплены угрозой немедленного применения насилия. Именно по этой причине квалификацию о вымогательстве нельзя признать правильной. Одной из отличитель-

ных особенностей отличия вымогательства от грабежа и разбоя является момент реализации в отношении потерпевшего насильственных действий, входящих в содержание угроз. В случае невыполнения потерпевшим требований преступника при грабеже и разбое насилие применяется незамедлительно, а при вымогательстве, как правило, перенесено на будущее. Насилие, применяемое непосредственно во время совершения вымогательства служит, лишь средством подкрепления высказываемых на будущее угроз.

В обозначенной проблеме квалификации видится два варианта ее решения:

1. Признать, что уголовный закон допускает включение недвижимого имущества в предмет любого хищения (в том числе кражи и грабежа) и отойти от традиционного толкования понятия хищения;

2. Признать наличие в УК РФ пробела, связанного с установлением ответственности за незаконное завладение чу-

жим недвижимым имуществом, без признаков хищения.

Как уже отмечалось выше, автор статьи отдает предпочтение второму варианту. С нашей точки зрения, первый вариант решения проблемы, скорее всего принесет правоприменительной практике еще большие сложности, в частности, связанные с установлением момента окончания хищений, имеющих материальный состав (кража, грабеж). Известно, что для признания указанных хищений оконченными виновный должен не только завладеть чужим имуществом, но и приобрести реальную возможность распоряжаться им по своему усмотрению. Распорядится же чужой недвижимостью, похищенной тайным или открытым способом (т.е. без оформления перехода права собственности) весьма проблематично. Продажа, дарение, обмен и другие операции с недвижимостью требуют обязательного выполнения регистрационных действий с обязательным участием законного собственника.

Литература и примечания

1. Комментарий к УК РСФСР. Ярославль. 1994. - С. 275.

2. Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. №12. С. 7 - 8.

3. Скляров С. Уголовная ответственность за хищение чужого имущества. // Российская юстиция. 2001. №6. - С. 52 - 53.

Объективная сторона умышленного

причинения легкого вреда здоровью

Заверткин А.В.

The article considers the objective side of light voluntary trespass for health.

Умышленное причинение легкого вреда здоровью заключается в причинении такого вреда, который вызвал кратковременное расстройство здоровья или незначительную стойкую утрату общей трудоспособности потерпевшего. Именно эти объективные признаки в первую очередь характеризуют данный вид общественно опасного поведения человека, становятся предметом изучения и оценки со стороны следственных и судебных органов.

Следует заметить, что трактовка последствий умышленного причинения легкого вреда здоровью по УК РФ 1996 г. (ст. 115) заметно отличается от его описания в аналогичной норме УК РСФСР 1960 г. (ст. 112 УК). Во-первых, в ст. 115 УК РФ не установлена уголовная ответс-

твенность за легкий вред, не повлекший за собой кратковременного расстройства здоровья, которая ранее была предусмотрена ч. 2 ст. 112 УК РСФСР. Во-вторых, законодатель вывел за рамки понятия легкого вреда здоровью «побои» и «иные насильственные действия». Ответственность за них предусмотрена в действующем уголовном законодательстве отдельной нормой (ст. 116 УК РФ).

Умышленное причинение легкого вреда здоровью в самом общем виде можно определить, как такое нарушение анатомической целостности органов и тканей человека либо заболевание или патологическое состояние, которое не повлекло за собой последствий, описанных в ст.ст. 111 и 112 УК РФ. Следовательно, легкий вред

Соискатель МГИМО (У) МИД России.

Фото с сайта www.vestum.ru

Мошенник подделал документы на участки и продал их покупателям, которые ничего не знали о такой хитрой схеме. Спустя годы факт преступления вскрылся, и законный собственник земли стал возвращать свои территории обратно в судебном порядке. К этому времени некоторые участки успели продать по несколько раз. Кто в таком случае должен возмещать убытки конечным владельцам земли? В этом вопросе разбирался Верховный суд .

Земельное мошенничество

В 2008 году Александр Савкин подделал документы о праве собственности на 30 земельных участков в Сергиево-Посадском районе. За пару лет злоумышленник успел продать все земли, но в 2012 году факт мошенничества вскрылся. Преступника признали виновным в махинациях с землей и приговорили к трем годам лишения свободы условно (дело № 1-251/2014), а законный владелец территорий - районная администрация, стала возвращать себе участки в судебном порядке.

В числе пострадавших оказался Алексей Пахалков, старший юрист АО "СО ЕЭС" . В 2010 году он купил за 850 000 руб. один из 30 участков у Надежды Гладышевой, который та в свое время и приобрела у Савкина. Покупательница не знала о том, что стала жертвой мошенника и перепродавала землю Пахалкову, уверенная в своих законных правах на нее.

Осенью 2015 года администрация Сергиева-Посада обратилась в суд с требованием к Пахалкову вернуть участок местным властям. Решения по существу в этом процессе так и не случилось: истец и ответчик заключили мировое соглашение (дело № 2-4356/2015 ~ М-3665/2015). Документ предусматривал, что Пахалков уплачивает администрации рыночную стоимость земли - 124 381 руб.

Как вернуть деньги за землю

После таких дополнительных расходов теперь уже законный собственник участка захотел вернуть себе лишние деньги, которые заплатил Гладышевой. Пахалков решил в судебном порядке взыскать с продавщицы неосновательное обогащение в размере 725 619 руб. - это разница между рыночной стоимостью земли и той ценой, по которой он изначально покупал участок.

Ошибки апелляции

Юрист не согласился с решением апелляции и оспорил его в Верховном суде . На судебном заседании в ВС присутствовал только истец. Пахалков сразу пояснил, что Гладышеву привлекали в качестве третьего лица к делу, в котором заключили мировое соглашение. Кроме того, юрист уверял, что в спорном случае имела место лишь видимость передачи участка: "Реально я его в собственность так и не получил". Он говорил о сложности правовой квалификации своего требования и оставил этот вопрос на усмотрение суда.

Тем не менее, как юрист, какой вариант вы считаете лучше? - поинтересовался председательствующий судья, Сергей Асташов .

Более стройной мне кажется версия о применении последствий эвикции (прим. ред. - истребование у покупателя приобретённого имущества по основаниям, возникшим до продажи ) в спорном случае. Стоит отметить, что, заключив мировое соглашение, я уменьшил убытки для ответчика, - ответил истец.

Пахалков добавил, что ответчик вел себя пассивно на протяжении всего спора, начиная еще с дела о виндикации участка. Выслушав все доводы, "тройка" судей удалилась в совещательную комнату и спустя несколько минут огласила итоговое решение: акт апелляции отменить, а дело направить на новое рассмотрение обратно в Московский областной суд.

Эксперты "Право.ru": "Ответчику надо требовать деньги с мошенника"

Конечный покупатель в обсуждаемом случае обычно не признается потерпевшим по уголовному деле о мошенничестве, поясняет управляющий партнер АБ " " Сергей Егоров : "Вред пострадавшему причиняется не самим преступлением, а опосредованно - заключением ничтожной сделки с другим добросовестным покупателем". Так что свои требования конечный покупатель вправе предъявить только тому лицу, у которого непосредственно приобрел участок, отмечает юрист. Вместе с тем, у Гладышевой осталась возможность взыскать уплаченные ею деньги с мошенника, который и продал в свое время участок, добавляет Екатерина Калинина, LL.M., старший юрист практики "Инвестиции в недвижимость" . Однако, с учетом того, что злоумышленника посадили, процесс возврата денег может растянуться на длительное время, предупреждает юрист.

Какие обстоятельства говорят о сомнительности сделки:

Щедрая скидка со стороны продавца

Поспешность заключения договора;

- "свежесть" правоустанавливающих документов на объект;

Несколько последовательных продаж имущества за последнее время;

Нестыковки в документах;

Продажа по доверенности.

Если такие признаки наблюдаются в совокупности, а право собственности возникло у продавца менее трех лет назад (общий срок исковой давности), то от сделки лучше отказаться.

Алексей решил переехать в Рязанскую область с семьей с территории Крайнего Севера. В первый год он решил приехать на разведку, купить землю и начать строить дом. Потом привезти семью.

Сделка по покупке земли сомнений у него не вызывала: он покупал участок у давнего друга. Ведь друзья детства не “кидают” друг друга!

Через несколько месяцев выяснилось, что друг Алексея сам купил участок, не подозревая, что приобретает его по поддельным документам. Причем обман был со стороны предприимчивых местных чиновников, которые путем подделки постановлений главы района продали порядка 20 га земли сельхозугодий.

Земля была изъята, деньги Алексей потерял, как и друга.

В Кировской области многодетная семья Ивлевых купила участок и построила дом в местности, которая им очень нравилась. В настоящее время у них на руках постановление суда о сносе самовольной постройки либо о выкупе земли у ее законного владельца — государства.

На момент приобретения участка земля находилась в собственности у матери главы поселения, который “продал” своим родственникам за копейки несколько сот гектаров земли, незаконно переведя их из земель лесного фонда в категорию ИЖС.

Обман был раскрыт спустя годы, виновные понесли наказание, но пострадали семьи, которые выступили добросовестными приобретателями. Увы, в данном случае закон оказался не на их стороне.

Самые известные схемы, которые актуальны сегодня

Чтобы не оказаться в подобной ситуации, рассмотрим самые популярные .

Поддельные документы

К продаже предлагается участок, которого нет юридически. Комплект идущих к нему документов — поддельный. Схема работает на людей, которые слишком доверяют продавцу.

Как пример подобного мошенничества — случай, когда с 2008 по 2011 год некий предприниматель продавал участки в престижном Подмосковье, которых как таковых не было: земля “участков” фактически принадлежала администрации поселения.

За время преступной деятельности он успел продать порядка 30 участков, которые в судебном порядке впоследствии были возвращены законному владельцу — государству. Виновный понес наказание, а люди, доверившие мошеннику свои деньги, взыскивают их до сих пор.

Что преступник может подделать:

свидетельство о праве собственности;
кадастровый паспорт;
личные документы;
результаты экспертиз, заключений.

Что делать, если вы заключили сделку по поддельным документам?

Попробуйте сначала решить вопрос путем простых переговоров с продавцом. Если же он не берет трубку, отсутствует по месту проживания или прописки — соберите все документы, связанные с покупкой, сделайте их копии и идите писать заявление в ближайшее отделение полиции и как можно скорее.

Именно полиция поможет выяснить подлинную личность продавца и его разыскать. Органы полиции обязаны принимать заявления от пострадавших граждан вне зависимости от их территориальной принадлежности. В крайнем случае, ваше заявление передадут в нужное отделение.

При написании заявления необходимо строго придерживаться предложенного вам образца.

В самом заявлении указать дату и место совершения сделки, предшествующие ей обстоятельства.
Необходимо тщательно описать обстоятельства, в связи с которыми незаконную продажу вам земельного участка можно было бы квалифицировать как мошенничество.
В заявлении должна содержаться просьба о возбуждении уголовного дела по статье 159 УК РФ .

Постарайтесь узнать, нет ли еще пострадавших от рук данного мошенника покупателей.

Если искать виновного не нужно, доказательства собраны, то нужно обращаться непосредственно в суд для подачи иска.

Иск следует подавать чтобы:

признать совершенную сделку недействительной;
вернуть деньги.

Как избежать обмана

Чтобы обезопасить себя от такого обмана в дальнейшем, нужно оценить все факторы поведения продавца и при малейшем сомнении в его порядочности нанять независимого эксперта для проверки документов и сведений.

Самостоятельно можно проверить покупаемый участок по публичной кадастровой карте https://pkk5.rosreestr.ru/ .

Можно также действовать через опытного юриста или нотариуса. Эти специалисты обязательно сделают запрос на выписку из ЕГРН, проверят другие документы. В случае сомнений с их стороны, вам предложат отказаться от сделки.

Бумаги частично фиктивные

Изменены границы участка, другие существенные сведения. Иногда на участок могут иметь право третьи лица (недееспособные, дети), о которых умалчивают при продаже. Опасность такой сделки — в ее последующем аннулировании.

Если один из таких факторов был вами обнаружен — несите заявление в суд, чтобы аннулировать сделку и вернуть деньги. Возможно, что вам удастся решить проблему в досудебном порядке. Попробуйте проконсультироваться у юриста, чтобы выяснить порядок действий в случае согласия продавца исправить ситуацию за свой счет.

Чтобы обезопасить себя от такого обмана в дальнейшем, нужно проверить подлинность предоставленных документов хотя бы по публичной кадастровой карте на сайте Росреестра. Чтобы полностью обезопасить себя от такого обмана, лучше запросить свежую выписку из ЕГРН и тщательно сверить данные выписки с документами продавца. Запросить выписку имеет право любое агентство недвижимости, юрист, нотариус.

Предварительный договор

Продавец заключает с покупателем предварительный договор, по которому получает деньги до заключения сделки. Потом исчезает с деньгами. Поскольку это явное и грубое мошенничество, то и нарваться на него достаточно трудно, однако, при определенных условиях все-таки возможно.

Если вы поверили человеку настолько, что стали жертвой подобного обмана, то немедленно пишите заявление в полицию, указав подробно все обстоятельства происшествия.

Для того, чтобы обезопасить себя в дальнейшем, пользуйтесь при совершении покупки банковской ячейкой , из которой деньги продавец сможет забрать только при предоставлении документов о заключении сделки.

Дом с неоформленной землей

Продавец предлагает к продаже дом с земельным участком. В процессе юридического оформления, иногда после передачи денег, выясняется, что оформлен должным образом только дом.

Продавец сообщает, что оформить землю у него не было времени, ссылается на уважительные причины и предлагает покупателю сделать это самостоятельно. Когда новый владелец пытается это сделать, то выясняется, что земля под домом не только не оформлена, но и оформить должным образом ее невозможно, так как она принадлежит к какой-либо категории охранных земель. То есть покупатель отдал деньги за дом с участком, а в собственность получил только дом на муниципальной земле .

Тактика в этом случае

Это зависит от того, насколько вам принципиально оформление участка в собственность. В зависимости от этого вы можете:

вернуть у продавца часть денег за землю, которую продавать он не имел права в досудебном порядке;
вернуть деньги и аннулировать сделку по решению суда.

Как правило, чтобы не стать жертвой такого обмана, лучше не соглашаться на покупку дома с неоформленной землей или привлечь к сделке эксперта . Как минимум — обратиться в сельское поселение, чтобы уточнить статус земельного участка и перспективы его дальнейшего оформления в собственность.

Другие наследники

Продавец скрывает факт того, что дом или участок приобретался на средства СМК и не был оформлен должным образом в собственность детей. Возможно, одним из собственником был инвалид. Впоследствии они могут заявить о своих нарушенных правах. Такие сделки впоследствии признаются незаконными, а дети или другие недееспособные граждане восстанавливаются в имущественных правах.

Если Вы стали жертвой недобросовестного продавца, то в данном случае можно попробовать договориться с обойденными наследниками, но только через юриста, который оценит действительность подобных притязаний.

Если дело дойдет до судебного разбирательства, то суд будет не на вашей стороне.

Обезопасить себя от подобной сделки можно только проверив историю последнего приобретателя участка и документов -оснований для его приобретения. Также всегда проверяйте дееспособность продавца, особенно, если продажа осуществляется по доверенности от имени инвалида, психически нездорового лица.

Продажа одного объекта нескольким покупателям сразу

Схема используется при продаже любой недвижимости. Опытные мошенники виртуозно продают один и тот же участок двум-трем покупателям. Выясняется обман не сразу. Разрешить ситуацию без ущерба для сторон фактически невозможно. Частично компенсировать ущерб можно только в случае привлечения недобросовестного продавца к ответственности в судебном порядке и взыскать с него незаконно полученные суммы.

Если у купленного вами участка нашлись другие хозяева, также добросовестные приобретатели, то, как правило, собственником оказывается лицо, которое первым зарегистрировало право собственности .

Если право собственности еще никто не зарегистрировал, то собственность переходит к тому, кто первым заключил сделку.

Как правило, на такой обман решаются люди, проживающие далеко от места преступления. Поэтому судебные тяжбы с ними будут весьма затруднительны. Для установления точного местонахождения мошенника придется обратиться в полицию.

Обратитесь к юристу, чтобы составить грамотный индивидуальный или коллективный иск (в случае обнаружения других жертв нечистоплотного продавца). Как отмечают представители адвокатского сообщества, процент удовлетворения коллективных исков выше, чем исков индивидуальных.

Если продавец не скрывается, то заставить его вернуть деньги можно только через суд.

Чтобы обезопасить себя от заключения такой сделки, нужно проверять личность продавца, и заключать сделку только через своих юристов и нотариуса, если продавец — житель другого региона или страны.

Продажа земли, непригодной для строительства

В данной схеме используются либо поддельные результаты экспертиз, либо привлечение “специалиста”, которые выдают участок как пригодный для строительства , либо пригодный при определенных условиях.

На самом деле жизнь и строительство на участке невозможны. Как бы это ни казалось абсурдным, но такой вид обмана используют и администрации, которые выдают землю многодетным семьям по закону бесплатно.

Семьям предлагаются в рабочем кабинете участки, выбрать один из них можно только на бумаге. И только после фактического оформления в собственность многодетные семьи убеждаются, что участки выделены на затапливаемых землях, либо на болоте, либо посреди участка проходит дорога, которой пользуются местные жители. Вариантов много.

Поскольку строительство на таком участке требует огромных вложений, то получившая его семья может продавать свой надел за бесценок . Если Вы купили подобный участок, то аннулировать сделку и возвращать деньги можете только в судебном порядке, апеллируя к факту предоставления недостоверных сведений продавцом.

Чтобы избежать подобной покупки в дальнейшем, обратитесь за независимой оценкой участка и (или) документов при малейшем подозрении на недобросовестность продавца ими непорядок в документах. Не жалейте денег на услуги независимого эксперта.Такая трата поможет вам существенно сэкономить силы, нервы и средства в дальнейшем.

Незаконная реализация

Схема заключается в том, что лицо, продающее участок, не имеет право это делать . Речь идет об организациях, у которых отсутствуют определенные лицензии и разрешения. Все сделки, заключенные при их посредничестве, в результате оказываются незаконными и аннулируются.

Если с вами произошла подобная история, то деньги придется возвращать в судебном порядке, что будет стоить изрядной нервотрепки.

Чтобы избежать такой сделки, нужно внимательно изучать самому все документы. Если продажа осуществляется через агентство, то необходимо убедиться в наличии лицензии на подобную деятельность. Проверка продавца — это не акт недоверия в настоящее время, а нормальная обычная практика.

Предложение объекта, не состоящего на кадастровом учете

Такой участок может не соответствовать заявленной категории земель , что сделает невозможным ввод в эксплуатацию построенного на нем дома. Либо участок может быть со скрытыми обременениями в виде подземных коммуникаций.

Чаще всего такая земля находится в аренде, и продавец говорит, что ее нужно «дооформить». У него нет времени, поэтому такая земля продается дешевле ввиду срочности. Однако, в процессе дальнейших действий для покупателя обнаруживаются неприятные подробности: оформить законным образом такую землю также чаще всего нельзя.

Если вы оказались в подобной ситуации, то можно как попытаться расторгнуть договор-купли продажи с возвратом денег. Для этого нужно будет доказать в суде, что вы были введены в заблуждение при покупке участка.

Чтобы избежать таких ситуаций, пользуйтесь услугами опытных юристов . Они помогут вам запросить необходимые сведения в Росреестре, провести грамотно сделку. В результате опыта проведения подобных дел, им легче заподозрить обман и посоветовать провести дополнительные экспертизы.

Нерешенный спор с соседями относительно точек границ, другие обременения

Если с соседями длится подобный спор, то все нерешенные, в том числе в судебном порядке вопросы перетекают к новому хозяину. И именно Вам придется продолжать эту тяжбу. Они могут затянуться надолго, так как очень сложно доказать, что прежний владелец претендовал на определенные границы законно.

Однако, избежать такого ущерба возможно, если доверить совершение сделки юристу либо нотариусу, в обязанность которых входит установление обременений на объект покупки. Также стоит обратиться и в местные органы власти, чтобы убедиться в отсутствии долгов и обременений у продавца участка.

Изучение документов всегда следует совмещать с визуальным осмотром участка. Это необходимо, чтобы убедиться в реальности обозначенных документально границ.

Ответственность за противоправное деяние

Чаще всего все перечисленные выше деяния подпадают под “Мошенничество” . Если сумма ущерба составляет менее 250 тысяч рублей (но более 5 тыс. руб.), то злоумышленник понесет наказание по ч.3 ст. 159 УК РФ, а именно:

либо штраф в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет;
либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового;
либо лишением свободы на срок до шести лет со штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового и с ограничением свободы на срок до полутора лет либо без такового.

Если сумма ущерба более 1 миллиона, то наказание будет по ч. 4 ст. 159 УК РФ: а именно: лишение свободы на срок до десяти лет со штрафом в размере до одного миллиона рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет либо без такового и с ограничением свободы на срок до двух лет либо без такового.

Вас должно насторожить, если:

Продавец препятствует визуальному осмотру участка, документов до сделки.
Сильно занижена стоимость участка ввиду якобы спешности сделки для продавца.
Правоустанавливающие документы на участок оформлены менее трех лет назад (общий срок исковой давности).
За последние годы было несколько последовательных продаж данного участка.
Вы обнаружили любые нестыковки в документах.
Продавец действует по доверенности.
Продавец настаивает на оформлении сделки через “своего” нотариуса. В данном случае может иметь место сговор группы лиц, включая представителя юстиции.

Если в вашем случае есть несколько пунктов из данного списка — обратитесь к специалистам. Если же все они присутствуют в совокупности, то лучше откажитесь от покупки или совершайте ее при помощи самостоятельно выбранных независимых юристов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

В последние пару лет махинации с землей в России приобрели небывалый размах. Едва ли не каждый день СМИ сообщают об аресте очередного чиновника, нагревшего руки на государственных гектарах. По местам задержаний впору изучать географию страны, да и масштабы воровства впечатляют. Как показывает судебная практика, одному муниципальному служащему среднего ранга по силам украсть и распродать участок размером с небольшую деревеньку. Если же за дело берется группа высокопоставленных лиц, с молотка может незаконно уйти целый провинциальный город. О том, какие земельные аферы проворачивают власть имущие на местах, рассказывает адвокат Олег Сухов.

Опытные казнокрады знают: земельный фонд в России - такое же золотое дно, как и госзакупки. При правильном подходе самый захудалый гектар можно превратить в несколько миллионов рублей. Не говоря уже о лакомых кусках вроде участка в центре города или опушки в сосновом бору. Когда на балансе местной администрации таких наделов - тысячи, у нечистых на руку чиновников срабатывает рефлекс: бери, сколько унесешь. В этом плане регионы выделяются разве что размером ущерба от преступлений. Сами способы мошенничества не меняются с девяностых.

Классика жанра - незаконное предоставление земли за взятку. Сценарий за 20 с лишним лет отработан до мелочей. К главе города (района, поселка, профильного комитета - нужное подчеркнуть) обращается некий бизнесмен, которому срочно требуется участок под стройку. Желательно без формальностей и недорого. Чиновник соглашается помочь за вознаграждение. Обычно это 20-30% от кадастровой стоимости надела, хотя иногда к сумме плюсуют надбавку за сложность и риск. Получив аванс, госслужащий выделяет предпринимателю землю в обход процедуры торгов, а соответственно, и закона. В одном из муниципалитетов Курганской области эту схему поставили на поток. В течение 5 лет чиновники Кетовского района буквально штамповали незаконные постановления в интересах коммерсантов. Много не просили - средняя взятка за объект недвижимости составляла 100 тыс. рублей. Зато брали количеством. По результатам расследования пятерых участников группы обвинили в совершении 69 преступлений, а материалы уголовного дела заняли 63 тома. В ближайшее время их рассмотрит суд.

В Хабаровске на похожей схеме недавно попался целый министр имущественных отношений. Вместе с коллегами и знакомым риелтором чиновник решил поиграть в плохого Робина Гуда: отобрать у 30 многодетных семей бесплатную землю и отдать ее местному бизнесмену под коттеджную застройку. Всего планировалось похитить 3 га рыночной стоимостью 40 млн рублей. Сколько рассчитывал получить от этого организатор махинации - неизвестно, но суд решил за него: 7,5 лет колонии общего режима и штраф в 1 миллион. Соучастникам назначили от 1 года до 5,5 лет.

Другая распространенная практика - выдача земли по заниженной цене. Как правило, - объясняет адвокат Олег Сухов, в этом случае чиновники отдают привлекательные участки за копейки «своим» людям: родственникам, знакомым, коллегам. Новые хозяева дробят наделы на небольшие куски и реализуют по рыночной стоимости. Прибыль от таких сделок порой достигает тысячи процентов. Примеров множество. В Калининградской области госслужащие распродали собственным мамам, папам и тещам 116 участков площадью 14 га за символические 33 999 руб. Потом эту же землю перепродали населению под дачи, но уже по 200-250 тысяч за надел. Свердловские управленцы сначала создали дачное партнерство, затем сами себе за бесценок передали 530 га и безо всяких скидок реализовали недвижимость садоводам. Ущерб потянул на 77 млн рублей, а жулики получили от 3 до 5 лет колонии. Хрестоматийная история произошла во Владимирской области. Местные чиновники выделили приближенной фирме сельхозугодья вокруг деревни Красная Роща. Как водится, продешевили: 293 га достались бизнесменам за 376 тысяч, или по 127 рублей за сотку. Причем в состав участка вошли не только поля, но и подъездная дорога, детская и спортплощадки, 40 гектаров леса и берег реки. После оформления предприниматели разбили надел на части и предложили местным жителям выкупить нужную территорию по 40 000 руб. за сотку. Наценка - более 30 000%. У граждан ушло 4 года, чтобы через суд признать приватизацию незаконной и вернуть землю в госсобственность, - объясняет адвокат Олег Сухов.

Нередко мошенники во власти пытаются завладеть нужным участком при помощи фальшивых документов. В свое время дагестанским чиновникам удалось присвоить 1000 га стоимостью 1 млрд рублей, подделав постановления главы района, кадастровые паспорта и межевые дела на 34 участка. В Подмосковье госслужащие нажились на ту же сумму, украв всего 300 гектаров. Преступники фабриковали свидетельства о собственности на землю образца 1992 года на подставных лиц. Затем по дачной амнистии оформляли подлинные бумаги и продавали наделы населению. Прошлым летом пошел под суд сельский глава из Крыма. За год мужчина изготовил 113 подложных решений о передаче участков на берегу моря близким родственникам и знакомым. Ущерб от махинации оценили в 90 млн рублей.

Наконец, наши госслужащие очень любят незаконно менять категорию участков. Так, в Краснодарском крае бывший глава района перевел 10 000 кв. м из промышленной зоны в «земли населенных пунктов» и передал приятелю за 60 тыс. рублей. Спустя короткое время территорию разделили, и часть реализовали за 12 миллионов. Преступление потянуло на 3 года лишения свободы. Особо предприимчивые чиновники ухитряются пустить с молотка не только муниципальное, но и федеральное имущество. К примеру, госдеятели из Омска в прошлом году продали 4 тыс. «квадратов» лесного фонда под жилищное строительство. Тот факт, что территория находилась в собственности РФ и не могла использоваться для возведения домов, злоумышленников не смутил. От вырубки участок спасло вмешательство прокуратуры. В Ростовской области глава сельского поселения одним росчерком пера превратил 207 га заповедника «Донской» в земли населенных пунктов, чтобы позднее сбыть участки девелоперам и дачникам.

Подобные махинации наносят ущерб не только бюджету и окружающей среде. Чаще всего проигравшими оказываются обычные граждане, которые, ни о чем не подозревая, покупают краденые сотки, вкладывают миллионы в стройку и в конечном счете теряют недвижимость. Ведь какую бы сложную схему не использовали аферисты, финал у таких историй всегда один. Спустя год или 10 лет в ходе очередной проверки обман вскрывается, и прокуратура идет в суд. Дальше - арест спорных наделов, признание договоров купли-продажи недействительными, и возврат земли настоящему владельцу, то есть государству, - констатирует адвокат Олег Сухов. Дома остаются стоять на чужой территории, а хозяева получают предписание снести теперь уже самовольные постройки. Причем за собственные деньги.

Так, в Пермском крае больше сотни семей стали жертвой мошенников из администрации. Люди приобрели участки и построили жилье, но в прошлом году выяснилось, что землю им продали незаконно. Бывший глава поселка вывел ее из оборота при помощи поддельных выписок из похозяйственных книг. Чиновник ушел в бега, а нарушителей поставили перед выбором: снести дома или повторно выкупить наделы по рыночной цене. Ситуация не разрешилась до сих пор. Схожий скандал произошел в Калининградской области. Гражданам выдали землю под ИЖС в охранной зоне газопровода, а потом по решению суда признали их дома самостроем. В декабре 2016-го жители получили извещения от судебных приставов с требованием ликвидировать строения. Доведенные до отчаянья, люди обратились за помощью к врио губернатора, но пока не получили ответа. Московская область не стала исключением. Ярославское направление, Раменский район, Видное и многие другие отличились сотнями дел в городских судах, жертвами которых стали добросовестные приобретатели земли, добросовестность которых не спасла от изъятия их участков.

Запутанность законодательства и юридическая неграмотность покупателей и продавцов создают отличную почву для самых разнообразных видов мошенничества при покупке и продаже земельных участков и дач. И перед тем, как купить приглянувшийся участок, хорошо бы предварительно хотя бы прочитать о видах афер, чтобы не попасться на удочку мошенников.

Покупка земельного участка по книжке садовода

Сейчас такое встречается очень редко. В советские времена покупались и продавались участки путём простого переписывания членской книжки садовода. Председатель вписывал в решение общего собрания приём вас в члены СНТ и выписывал членскую книжку садовода, а чаще даже просто зачёркивал в старой книжке фамилию предыдущего владельца и вписывал вашу. Этого было достаточно. Сейчас если вам предлагают купить таким путём участок, это означает только то, что оформить его в собственность вы не сможете.

Покупка участка у председателя СНТ

Запомните, что председатель СНТ не может распоряжаться землёй в садовом товариществе. Часто приглядев хорошее садоводство, люди идут к председателю СНТ с вопросом, нет ли в его садоводстве пустующего участка. Далее мошенническая схема выглядит следующим образом. Председатель СНТ кивает на несколько пустующих участков и предлагает выбрать и купить понравившийся земельный участок прямо у него, говоря, что хозяев у этих участков нет. Из документов предлагается получить членскую книжку садовода и далее оформлять приватизацию по дачной амнистии. И поскольку председатель садоводческого товарищества – это официальное лицо, то у покупателя такая сделка не вызывает сомнений.

Довольный приобретением новоявленный хозяин участка начинает обрабатывать участок и пытается оформить приватизацию. Вот тут-то и выясняется неприятная правда – у этого участка есть настоящие хозяева, которые хоть и не приезжали и не обрабатывали его, но либо уже оформили право собственности на этот участок, либо имеют все документы, подтверждающие их право на оформление собственности. А председатель, как выясняется, продал землю, не имея на это никакого права, в обход законных собственников.

Земельные участки в СНТ могут принадлежать либо собственникам, если они приватизированы, либо районной администрации, если участки не приватизированы. И председатель СНТ не может распоряжаться ни теми, ни другими.

Поддельные документы

При оформлении сделок покупки-продажи участков по доверенности нужно быть особенно внимательными. Желательно узнать, действительно ли выдавалась такая доверенность указанным в ней нотариусом. Зная, что собственник участка давно не интересуется тем, что там происходит, а то и вообще забыл о его существовании, мошенники оформляют поддельную доверенность и продают участок. Впоследствии покупатели могут вместо отдыха проводить время в судах, доказывая свою непричастность к мошенничеству. Но суд чаще всего возвращает участок обманутому собственнику, а покупателям ещё предстоит пытаться вернуть уплаченные аферистам деньги.

Бывает также, что продавец умалчивает о существенной детали – его супруг (или супруга) понятия не имеют о том, что его вторая половина продаёт участок. В том случае, если имущество было нажито в браке, необходимо согласие супруга или супруги на продажу этого имущества. А коварный супруг, чтобы не делить имущество в предстоящем разводе, втайне от супруги продаёт участок. В этом случае сделка может быть оспорена, и опять-таки покупатель может остаться ни с чем.

Продажа арендованного коттеджа

Аферисты арендуют коттедж на месяц и размещают объявления о продаже участка с коттеджем на досках объявлений. Часто при этом указывают, что продаётся срочно и называют вполне уважительные причины, например, в связи с переездом, срочно требуются средства на дорогостоящую операцию и так далее. Цену назначают не слишком высокую, да ещё и про возможность торга упомянут. Снятый в аренду коттедж показывают потенциальным покупателям.

С каждого покупателя мнимый продавец берёт задаток, сообщая, что желающих много, а при получении задатка сделка для вас гарантирована. Оформление договора купли-продажи назначается через две-три недели, так как продавцу нужно срочно уладить какие-то дела или закончить оформление каких-то документов. За это время мошенники собирают деньги с нескольких покупателей и пропадают.

Понятно, что в этом случае вернуть уплаченные деньги не представляется возможным.

Сотки «по факту»

Часто в объявлениях о продаже участков можно видеть фразу, например, «по документам 10 соток, по факту 20 соток». Если вам предлагают купить такой участок как 20 соток, надо понимать, что в любой момент эти дополнительные 10 соток вы можете потерять, так как «ничейной» земли не бывает. Придёт собственник этих 10 соток и захочет их использовать.

Чьи это поля? Маркиза Карабаса

Другой вариант махинаций с сотками, граничащими с участком, состоит в следующем. Если соседи давно не интересуются своим участком, он не оформлен или оформление было проведено без определения границ участка, то садовод при межевании указывает границы своего участка, включая часть соседского, а то и весь соседский. В протоколе согласования границ участка подписи подделываются, и вот уже участок оформлен по дачной амнистии. Продавец показывает покупателям просторы «маркиза Карабаса». И купившему такой участок придётся ходить по судам, когда соседи узнают, что совершенно посторонние люди хозяйничают на их участке.

Домики Ниф-Нифа и Наф-Нафа

Покупая участок с домом, необходимо внимательно осмотреть строение. Если вы ничего не понимаете в строительстве, возьмите с собой кого-то, кто сможет дать оценку качеству дома. Иначе вы рискуете купить дом, в котором жить будет невозможно или опасно. Шикарный снаружи особняк может быть построен с такими нарушениями, что его придётся просто снести. Эта ситуация достаточно частая, и причина этому - стремление сэкономить на строительстве с помощью мигрантов или просто неквалифицированной рабочей силы.

Расскажу о собственных наблюдениях за таким строительством. Наши соседи несколько лет назад заказали строительство дома, оплатили, но надзором не озаботились и уехали отдыхать. После завоза материалов на участок приехали трое строителей, которые после трёхдневной пьянки решили наконец приступить к строительству. Следующие два дня они спорили о том, как нужно класть нижние венцы. С горем пополам венцы были положены. Затем они ещё день ходили по соседним садоводствам, высматривая, как же делается ещё какой-то элемент. В общем, дом был построен, но меня до сих пор занимает один вопрос. При завозе материалов было два штабеля, один с надписью «дом», второй с надписью «баня». Однако по окончании строительства на участке стоял только дом, а материалы были использованы полностью. Нетрудно представить качество такого строения.